经济师影响租金的因素

我们有时候在很多情况下会不得不选择租房子，一没那么多钱买房子，二挣的钱只够自己花。所以只能租房子喽，那么在租房子的时候，我们要考虑些什么呢？首先，最重要的就是房子的安全。安全第一，你一定要选择一个你叫安全的房子来住，如果你听说附近的房子总是被盗，或者是这一片的治安不太好，这样的房子一定不要租，房东说的天花乱坠，多么便宜都不要租。谁会不为自己的安全着想呢？其次，那就是考虑房子的价格了。租房的价格一定要在你能承受的范围内，选择的房子也要即经济又实惠，也要货比三家的，你也可以和房东谈谈这个价钱的嘛，万一他会给你少上一二百呢，在自己的经济条件范围内选择一个房子来租，也不会使自己的经济压力太大。再其次，就是考虑房子的地段了。最好是离你上班的地方近，而且交通方便，离市场也近的房子。你总不能租上一间离你上班地方十万八千里的房子吧，每天迟到，还要被扣工资，会得不偿失的。交通方便能使你每天不用早起，也不用急冲冲的跑着上班去，是你的生活能有个缓冲。最后，就是要考虑房子的环境问题了。环境是真的非常能影响一个人的心情的，所以有一个好的居住环境非常重要，房子的采光也要好，你的房子总不能一天都见不到光吧，那和住了一间地下室有什么区别呢？所以不管怎么说，租房子要考虑的全面，总不能太委屈自己吧！

租房的时候我会考虑以下几个方面的因素。首先，我会考虑租房的位置。租房的位置决定的我上班的远近。如果住地太远的话，上班也不是很方便。这样的话就会浪费很多在路上的时间。所以说，我们要看租房的地点附近有什么样的交通工具，如果交通工具比较方便的话可以考虑远一点，但是交通工具不方便的话我们就要考虑租房的位置不能太远。 如果你租房的旁边有地铁或者公交，那你就可以考虑住的远一点，但是你附近没有交通工具的话，这个时候你就要考虑能否租住地近一点。租房的时候要考虑的首要因素就是位置的因素。 第二个租房的时候需要考虑的因素就是房租的价钱问题。房租的价钱问题决定的租房是否成功的关键因素。如果这个房子很近，或者说这座房子里交通工具很方便的话，但是他的房租高的非常离谱，普遍高于市场价格。那么这个时候我们就要考虑这个房子，还能不能租房子。 当然了，如果你的经济实力可以的话，你可以租贵一点的房子，但是如果你的经济实力不行的话，这样的房子你就要考虑是否要租了。所以说租房子需要考虑的第二点就是房子的价钱问题，这与自己的经济实力有着巨大的关系。  当然了，租房的时候也要考虑很多的因素，比如说房子质量的问题，楼层的高低问题，房子里面的设施是否完善等等。除了这些，我们还要选择正确的中介机构，选择规范的合同方式，选择安全的支付方式。这些都是可以让我们在租房的时候考虑的因素。

融资租赁是租赁贸易的一种。是以出租机电设备、通讯设备、交通工具为主要形式，融通资金与设备购买为一体的复合型贸易方式。由于承租企业只须定期交付租金，就能从租赁公司获得先进的机器设备，在一定期限内享有的专用权，租期结束时还可以续租、留购或用名义价格购买，最终取得物件的所有权。因此融资租赁实质上是金融业务的一种特殊形式。 融资租赁最重要的特征是以定期交付租金作为唯一的支付方式。因此租金计算是该业务的核心要素。它直接关系承租人和出租人的利益分配，是租赁合同谈判和签约的基本条件，同时又是租赁合同履约过程中双方进行成本核算、利润核算、财务处理的重要依据。租金计算的方法很多，选择和应用得当与否，直接影响企业的经营和出租人回收租金的安全。在保险业内都有精算师来管理企业的经济核算和解决专业计算问题。融资租赁行业与保险业同属非银行金融机构，而且融资更侧重财务安排。英文 "Finacial Leasing （融资租赁）"中的"Finacial"在行业内被译成融资，实际上它另外的译法就是"金融"或"财务"。掌握租金计算方法让人们了解租金形成的原理，以适应多变的租赁业务；了解资金与利率以及时间的关系，科学公正地获取收益；让人们有能力将租金中的本息分开，以便按照会计制度进行财务处理。由此可见精通租金计算原理是掌握融资租赁业务的核心。一个连租金都不会计算的人不可能开展好融资租赁业务。当然仅会租金计算也不能说明一定会搞好租赁业务，至少掌握了租金计算原理也就掌握了融资租赁的原理，工作起来更得心自如。融资租赁业务属金融范畴，因此租金计算与贷款计算没有本质上的区别。原则都是要按本金的占用时间，在每个还款期，先结利息后结本金。只是租金的算法比贷款更具有多样性和灵活性，更能适应融资租赁业务复杂多变的特征。租金计算方法浮动利率和固定利率两大类，其中固定利率计算有年金法和附加率法。融资租赁的租金的计算 1． 年金法年金法又叫成本回收法是租金计算中比较科学、合理的计算方法。一般使用长期利率，按复利方式计算，分为定额年金法和变额年金法。定额年金的特点是每期租金的金额都相等。变额年金法以租金变动趋势，有递增和递减方式之分。按变量形式又分等比和等差变量。综合上述方式，长期利率计算的年金法主要有六种，即：定额年金法，等差递减法、等差递增法、等比递减法、等比递增法（当等比递增率和租赁利率相同时，租金计算通式在此不连续，公式不成立。需加入特定条件后，衍生为另外一种计算方法）。将这六种方法与租金偿付方式（先付或后付），是否有保证金和租赁合同结束时是否留购租赁物件（保留残值）四种情况，经排列组合后，共有24种计算方法。财务处理时，只有先计算出首期租金，才能根据本金和利率情况在资金平衡表中将本金和利息分开。 2． 浮动利率年金法也可用短期利率计算，方法只有一种，特点是先算本息，后定租金。其算法为：将还本计划确定后，每到还租日时，结算一次利息，加上本期应回收本金，算出租金。再用已回收的本金冲减未回收本金，作为下期利率计息基数。由此可见，未回收本金占压时间越长，租金总额就越高。在整个租赁期内，利率随期数变动。由于变动因素多，计算出的各期租金差额较大，因而存在一定利率风险。这种算法，本金偿还和期数可根据承租人的实际还款能力而定，因此更能适应企业的还款能力，体现租金计算的灵活性。增加了租金不确定性和使用短期资金补长期资金的风险。 3． 附加率法附加利率是一种高额租金计算方法。附加率是指在租赁购置成本上，附加一项特定的附加利率。一般租赁公司不公布附加利率的率值。计算方法是：按期分摊本金利息和之后，每期租金都加上附加费用，利息用固定利率按单利计算。表面看利率不高，实际上每期租金和租金总额都因附加费用而变得很高。这种计算方法，一般只有使用特殊的租赁物件时才采用，原因是租赁公司在取得该物件时提供了一些额外的服务，为此要增加费用。因此租金收益要有较高的回报。 4． 隐含利率租金算法中有一个值叫隐含利率，它不是使用的利率，而是验证利率。通过对每期租金的逆运算，才能找出该值。算法是：将每期租金通过寻找若干折现系数折成现值，找出减去租赁本金，使之为"零"的折现系数。这个系数就是隐含利率。一般用插值法反复计算才能取得该值。它相当于整个租赁期间的综合平均利率，计算它的重要性在于验算出融资的实际收益率。一般计算企业内部收益率也是采用这种计算方式。随着电脑的普及，目前可以很轻松的在Excel上使用特定的公式（RATE）直接取得该值。要掌握运用好租金计算原理，应了解各参算因子的内函、它们之间的关系及其对租金计算结果的整体影响，才能正确的选择适合项目本身的计算方法。

8月热点城市租房市场开始降温。21世纪经济报道记者根据中国房价行情网数据整理“8月租金单价TOP10城市租金情况”发现，在8月租金单价TOP10城市中，北京租金平均单价为112.5元/月/平方米，是8月唯一一个租金单价超100元的城市，环比来看，北京租金单价下降1.6%。不止北京，除深圳和厦门外，TOP10城市8月租金单价均出现下调，其中杭州环比下降超5%。根据贝壳研究院数据，全国重点40城住房租赁市场在7、8月达到年内市场热度高峰，9月租赁市场降温，全国重点40城住房租赁市场9月成交量环比减少超过20%。贝壳研究院预测，今年四季度全国租赁市场将进入传统淡季，租金水平回落。租赁旺季结束市场降温贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，城市租金水平主要受市场供需关系影响，与城市的人口净流入情况、房源供应情况相关。合硕机构首席分析师郭毅则认为，在人口流动背后，城市产业承载力和人口吸附力是影响城市租金的核心因素。另外，大城市严格的楼市限购和高位运行的房价也使无力购房的刚需家庭涌向租房市场，增加租房需求。在多种因素的共同作用下，中国房价行情网数据显示，在8月租金单价TOP10城市中，北京、上海和深圳居全国前三，分别为112.5元/月/平方米、99.34元/月/平方米和94.49元/月/平方米。黄卉指出，6-7月由于高校毕业生集中进入租赁市场，会形成毕业季的租赁旺季。今年高校毕业生人数创历史新高，大城市70%的高校毕业生通过租房解决居住问题。对毕业生吸引能力较强的城市租金水平存在显著的季节性上涨特征，因而一线城市普遍在7-8月达到年内租金峰值。依据贝壳研究院监测数据，今年TOP10城市的全年租金峰值多集中在7月。黄卉指出，8月城市租金水平和市场成交热度回落，毕业季带来的租赁旺季在8月结束。与其他一线城市相比，广州租金绝对值处于低位，为59.39元/月/平方米。黄卉指出，其核心原因是广州租赁房源供应充足，市场租赁需求规模较北上深低，供需结构趋于缓和。按中国房价行情网数据计算，8月在一线城市租赁一间20平方米的主卧，北京、上海、深圳和广州每月平均需要支付2250元、1987元、1890元和1188元的租金。环比来看，8月租金单价TOP10城市仅深圳和厦门同比微涨，其余城市均有所下调，杭州和成都8月租金单价分别环比下降5.03%和4.31%，调整幅度最大。黄卉认为，今年城市租金同比上涨除了有毕业生人数创新高的原因外，还与去年受新冠肺炎疫情影响多数城市租金呈现低位有关。今年疫情有效防控，租房市场回归常态，租金价格较去年有所上涨。尽管如此，贝壳研究院监测的全国重点40城数据显示，近七成城市租金仍低于2019年同期水平，可见疫情对租金的滞后影响尚未完全消退。调控租金难度大黄卉指出，每年大概有两个租赁旺季，除了毕业季外，春节后流动人口返城和城市人口工作变动会形成春节后住房租赁旺季。而现在毕业租房旺季已过，9月房屋租赁市场继续降温。贝壳研究院监测的数据显示，全国重点40城租赁市场9月成交量环比减少超20%。北京亚运村房屋租赁经纪人张成明显感受到租房市场在转冷，“租房的人变少了，听经理说我们商圈9月成交的单量比8月少了近一半”。张成表示，去年受新冠肺炎疫情影响租金水平较低，今年很多租客续租，目前待租房源较往年同期少。另外，亚运村商圈的租金也在小幅降低。“我们这边45平方米左右的一居室七八月租金一般6200-6300元，最近能便宜200-300元，有些还有100-200元的议价空间。”张成说。由于工作变动，原本在北京通州租房的王然9月开始关注健德门区域的房屋，她发现中介平台上的一居室个人房源，在挂牌价的基础上大都还有100-200元的议价空间。尽管如此，线下看了三次房后，王然的租房目标从整租一居室变成了合租主卧。王然告诉21世纪经济报道记者，她的租房预算是4000-5000元/月，而健德门附近一居室的月租金大都超过6500元。季节性因素影响城市租金水平，但涨跌幅度不会太大。郭毅告诉21世纪经济报道记者，从全国层面来看，受产业承载力和外来人口吸附力等影响，一线城市和强二线城市租金缺乏下调动力。“如果这些特征不发生根本性扭转，我觉得短期之内大城市租金明显下调的可能性并不大。”近期住建部在实施城市更新行动中防止大拆大建问题相关通知中表示，要确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金涨幅不超5%。北京也发布住房租赁条例，明确要建立租金监测和发布机制，必要时可以采取佣金和租金指导价。对此黄卉认为，市场租金会在一定范围内合理波动，政府或将出台的租金指导价可以成为市场租金的稳定器，能有效避免租金大幅上涨。同时黄卉也提醒，应避免对市场主体运行造成过多影响。郭毅则认为目前住房租赁市场中相当一部分房源为小业主的闲置房屋，房屋的位置、房龄、面积、内部装修等各有不同，很难确定“合理租金”的评判标准。相较而言，通过加大公租房、保障性租赁住房、人才租赁住房等开发和供应力度，扩大其市场占有量，循序渐进影响市场租金或更加合理。（文中张成、王然均为化名，实习生杨柳青对本文亦有贡献）

一般而言，租房时候自我需要考虑的因素有以下几点：首先，价格因素，对于广大租房者来说价格因素是最直接的因素，价格的高低很大程度上就直接决定了是否选择租住，毕竟有钱没有人会选择租房子住，租房住的目的就是希望可以进行省钱或是解决当前经济困难导致的个人住房问题。一般来说，没有房客愿意选择高价格的长时间租住地。其次，环境，这里所要说的环境并不是单纯指的是租住场所的环境而是一个大范围的总括含义。这实际包括所要租住地方的环境如何是否可以满足自己日常生活的需要，所租房子所在地方的环境如何是否处在环境较差的老旧小区还是吵闹夜市是否需要考虑安全因素，同时环境考虑还包括租住地距离自己生活工作中心的远近程度，要知道每一个租房者都希望自己租住的房子可以距离工作地区有较短的路程。最后，时间考虑，若如是短时间的临时性租住就可以对房子的各类设施功能不需要过多的要求和了解，毕竟短时间的需求只是弥补生活上的不足，不必要进行大费周章的选择。但是如若是长时间的选择租住就要多屋内的设施以及房屋质量以及房东进行适当的了解，房屋设施的了解是为了满足长久使用住房的需要。对房东情况的了解是出于长久租房和相处的必要，长时间的需求用房毕竟要得到房子主人的保证，不然在没有时间条件的情况下进行租房，造成日后不必要的场所变动是不利因素。