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妩媚的撕纸座
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duduzhu1986

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房企年报季,审计师压力大。

近日,REDD援引知情人士消息称,普华永道计划逐步退出民营房企的审计业务。“普华永道可能会对财务状况较好的开发商出具保留意见或者无保留意见带强调事项段,也可能直接拒绝签字。”

一位在“四大会计师事务所”工作过的人士解释道,“如果一家地产公司的财务信息披露大体上没毛病,可 其中部分重要信息没有得到证据支持,或者支持力很低 ,需要raise concern,普华永道就不会签无保留意见。”

当下,房企接连走向债务展期或违约。提供审计服务的会计事务所,如果不能及时提示财务风险,或将面临来自监管和债权人的双重压力。

分手大戏

普华永道与房企的分手大戏,自1月开始上演。

1月27日,合生创展公告普华永道辞任。就分手原因,合生创展给出的说法是:“审计费用未能达成共识。”

在辞任函中,普华永道提请合生创展股东和债权人注意,其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据,包括: 合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理,投资物业的估值 。因未取得所需数据,无法完成审计程序。

3月,年报季到来,普华永道与越来越多的房企及其物企分道扬镳。房企方面给出的原因多为,审核费用未谈拢,或者疫情影响审计流程。

普华永道在辞任函中, 多次提到了对房企银行存款的审计 。通常而言,房企会在财报中披露“货币资金及现金等价物”,而这其中有部分资金受限制,不能即时调动以用于偿还短期债务。

3月21日,融信中国公告,普华永道会计师事务所已辞任公司核数师。

普华永道在辞任函中指出:(1)针对银行回复的询证函中所述融信的个别银行存款抵押,集团管理层须作出进一步澄清;(2)所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划。

3天后,宝龙地产和宝龙商业双双公告,普华永道辞任公司核数师,委任开元信德为新任核数师。

普华永道在辞任函中称,已取得有关公司附属公司两笔存款的银行确认,须公司管理层进一步厘清及与审核委员会讨论。辞任函还称,疫情影响了多笔银行及其他账款结余的确认进度。

在今年的财报季,据《21CBR》不完全统计,截至3月30日,普华永道已在越秀地产、港龙地产、美的置业、远洋集团、碧桂园集团、新城控股、佳源国际控股、景瑞控股的年报上签了字; 已辞任世茂集团、融信、宝龙地产、合生创展的年报审计工作 ;仍负责审计的融创、雅居乐、德信宣布推迟刊发业绩。

值得注意的是,分手之前, 普华永道与世茂集团合作了27个财年,与合生创展合作了18个财年,与宝龙地产合作了13个财年,和融信中国合作了6个财年 。

审核严苛

2021年10月15日,香港财务汇报局公告称,就一房企2020年度账目和2021年中期账目的财务报表展开查讯。同时,对普华永道就2020年年度账目进行的审计展开调查。

“在2020年年度账目的核数师报告中,普华永道发表了无保留意见,没有提及持续经营的重大不确定性。”香港财务汇报局称。

收到来自香港监管机构的警告后,普华永道今年重点审查了房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益,以及物企的贸易应收款项。

有固收业内人士公开表示,其从多名房企人士处获悉,普华永道对于合营项目的并表口径提出了更加苛刻的要求。

合营项目并表与否,是房企调节负债及利润的利器。如果在项目投入及开发期并表,将提高房企的负债水平。如果在项目的销售期并表,将提高房企的营收及利润。

他写道,过往,合营项目的并表条件较为宽松, 现在普华永道要求合营方出具放弃相关权益的确认书才可以认定并表 。

“不让(处于销售期的)优质项目并表,可能导致房地产公司的报表规模骤降,利润骤降,杠杆飙升。这是房企不能接受的。”该名人士称。

有机构投资者对《21CBR》表示,其从三个渠道获悉,普华永道今年重点审核房企的少数股东权益问题,要求出具函证说明,“ 没有保底,没有明股实债 ”。

“没法出具函证,很困难。”该名投资者称。

物业公司方面,普华永道的审计重点指向了贸易应收款。物业公司通常能接到关联房企的单子,这保障了物企的营收及利润。硬币的另一面,房企可能拖欠物业费,进而形成坏账。

3月22日,融信服务公告,普华永道会计师事务所已辞任公司核数师,公司董事会正在委任新核数师。

普华永道在辞任函中称,截至2021年12月31日, 融信服务应收融信中国及其合联营公司的贸易应收款项结余,同比大幅增加 ,“考虑到中国房地产行业自2021年下半年开始的市场及融资环境波动,可能存在潜在信贷风险”。

普华永道指出,尚未获得足够资料,用来评估该等应收款中,有多少预期信贷亏损拨备。

风险加大

四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。

截至2021年上半年,安永为22家头部内资房企提供审计服务,普华永道与18家达成合作,毕马威和德勤分别是8家。

普华永道2021财年报告显示,其审计服务面向的客户中,金融服务行业占了38% , 健康 行业占了29%,技术、媒体以及电信行业占了29%,未提及房地产行业。

而在普华永道中国地区的官网上, “房地产”是其重点服务的行业之一 。

有分析指出,审计师如果因出具不适当意见,被监管机构调查,白做之余还要赔钱, 签字的会计师还可能遭受停牌处分 。

“在某个产业密集暴雷的时刻,会计师事务所尤其需要管理风险。否则有可能变成下一个安达信。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对《21CBR》表示。

此外,黄立冲表示,如果房企债务展期或违约, 会计事务所有可能被债权人起诉 ,“这帮债权人亏损很大,他们告多一些人,可以减少点损失”。

黄立冲称,一般审计机构与公司会在合同中约定,披露信息和资料是公司管理层的责任,审计机构没有责任,“这不能防止别人上诉,如果被起诉,审计机构的品牌影响以及潜在的法律费用,需要自行承担”。

“小公司支付的审计费用,一年一般是一两百万,大公司一年可能是五百万或一千万。但是 一场官司打下来,光是律师费用,可能就要花两三千万,甚至三四千万 。审计公司退出地产行业,减少自身风险,我觉得是个理性抉择。”黄立冲表示。

2020年财报,在4家地产老主顾身上,普华永道共收了3482万元的审计费用,其中融信的审计费用771万元,世茂的审计费用1300万元,宝龙800万元,合生创展611万元。

普华永道并非地产行业的生意都不做,只是放弃了部分单子。这家精明的会计事务所,或许看到了,有些项目风险远大于收益,赌上公司信誉签字,不划算。

越秀地产审计师

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露丝奢望

执行董事:张招兴 朱春秀 唐寿春 陈志鸿 独立非执行董事:余立发 李家麟 刘汉铨执行董事张招兴先生 (董事长兼总经理) 二〇一三年七月获委任为本公司董事长。张先生自二〇〇八年起出任本公司执行董事、副董事长兼总经理。亦任广州越秀集团有限公司(「广州越秀集团」)、越秀企业(集团)有限公司(「越秀企业」)董事长及于联交所上市之越秀交通基建有限公司(股份代号:01052)董事长。张先生获华中科技大学管理学院授予高级工商管理硕士学位,具备中国高级会计师资格,在大型企业的财务管理、产业经营、资本运作和企业文化建设方面拥有丰富的经验。张先生在二〇〇八年加入越秀企业前,原任广州无线电集团有限公司董事兼总经理、海华电子企业(中国)有限公司董事长兼总经理、广州广电房地产开发集团有限公司董事长、广州广电运通金融电子股份有限公司(于深圳证券交易所上市之公司,股份代号:002152)董事等职务。张先生为中华人民共和国第12 届全国人民代表大会代表,亦为广州市唯一的国有企业代表。朱春秀先生 (副董事长) 二〇一三年七月获委任为本公司执行董事及副董事长,亦任广州越秀集团﹑越秀企业副董事长兼总经理。朱先生获中山大学授予高级管理人员工商管理硕士学位,具备中国经济师的资格,在大型金融银行类企业的经营和管理方面有丰富的经验。朱先生在出任本公司副董事长职务前,曾任广州国际控股集团有限公司副董事长、总经理,兼任广州农村商业银行(原广州农信联)董事等职务。唐寿春先生二〇〇六年获委任为本公司执行董事。唐先生现任广州越秀集团、越秀企业副总经理,协助负责集团的公司管理、法律事务、内部审计及财务等工作。唐先生毕业于南京农业大学,具有中国高级会计师、中国高级经济师和中国注册资产评估师资格,农业经济与管理博士学位。二〇〇二年加入越秀企业前,曾执教于成都西南财经大学,并任广州华南师范大学副教授。唐先生曾经担任广州市城市建设开发集团有限公司董事兼总会计师,负责组织公司的会计核算、财务管理和资金运作,参与多项大型房地产项目的策划及运营管理。唐先生在大型企业财务管理及资本运作方面积累了丰富的经验。陈志鸿先生二〇一一年获委任为本公司执行董事及营运总经理。陈先生为华南理工大学工商管理硕士,经济师,工程师。二〇〇一年一月正式加入越秀企业,先后担任企管部副总经理、总经理及投资部总经理,二〇〇六年一月调任本公司副总经理、广州市城市建设开发有限公司董事副总经理。此前,陈先生在广州造纸集团工作近二十年,一直从事企业的经营管理,并曾被委派到广州市政府体制改革委员会参与经济体制改革工作。陈先生积累了丰富的房地产行业从业经验,熟悉了解中国内地房地产行业监管政策。独立非执行董事余立发先生自一九九二年起出任为本公司独立非执行董事。余先生持有澳洲Macquarie University应用财务硕士学位及香港大学管理学文凭。余先生在投资、银行及财务方面拥有逾40年经验。李家麟先生自二〇〇〇年起出任为本公司独立非执行董事。李先生为专业会计师、英国特许公认会计师公会资深会员,并于银行及审计方面有20多年经验。彼为周生生集团国际有限公司(股份代号:00116)及御泰中彩控股有限公司(股份代号:00555)之独立非执行董事。上述公司之股份均于联交所上市。刘汉铨先生(获授金紫荆星章勋衔,太平绅士)于二○○四年起出任本公司之独立非执行董事。刘先生持有伦敦大学法学学士学位,为香港高等法院律师、中国司法部委托公证人及国际公证人。现为刘汉铨律师行高级合伙人及中国人民政治协商会议全国委员会常务委员。刘先生现任方兴地产(中国)有限公司(股份代号:00817)、旭日企业有限公司(股份代号:00393)、越秀交通基建有限公司(股份代号:01052)、侨福建设企业机构(股份代号:00207)、永亨银行有限公司(股份代号:00302)、光汇石油(控股)有限公司(股份代号:00933)及中国人民保险集团股份有限公司(于二○一二年十月十九日生效)(股份代号:01339)的独立非执行董事。上述公司之股份均于联交所上市。他还出任中银集团保险有限公司、中银集团人寿保险有限公司、南洋商业银行有限公司、Chu & Lau Nominees Limited、Sun Hon Investment And Finance Limited、Wydoff Limited 及Wytex Limited 的董事。刘先生也曾于一九八八年至一九九四年任中西区区议会主席,于一九九二年至一九九三年任香港律师会会长,于一九八八年至一九九七年任双语法例咨询委员会会员,并于一九九五年至二○○四年任香港立法会议员(于一九九七年至一九九八年为临时立法会成员)。

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王小金Fighting

什么也学不到,经济类的专业全靠自己,学到的东西很少。你可以考虑自学考证,各种从业资格证,像会计,证券,银行,报关等等,对你以后会有帮助。

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流星又来临

你好,很高兴为你解答:

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