一级造价师土地使用权

选定评估方法　　该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。　　计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。　　年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）　　计算总费用。　　（1）年管理费=486000×5%=17010（元）　　（2）年维修费=2500×900×5%=33750（元）　　（3）年税金=20×900=18000（元）　　（4）年保险费=2500×900×2%=4500（元）　　年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）　　=17010+33750+18000+4500=73260（元）　　计算房地产净收益。　　年房地产净收益=年总收益-年总费用　　=486000-73260=412740（元）　　计算房屋净收益。　　（1）计算年贬值额　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。　　年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）　　（2）计算房屋现值。　　房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）　　=2500×900-46875×4=2062500（元）　　（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。　　房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率　　=2062500×8%=165000（元）　　计算土地净收益。　　土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益　　=412740-165000=247740（元）　　计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。　　=247740×（P/A,7%,44）　　=15（元）　　单价=15/500=67（元）　　评估结果　　本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为15元，单价为每平方米67元

根据财税字［1995］061号文件、国税发［1996］4号文件和国税发［1996］48号文件的规定，需要根据工业地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立的资产评估机构对有关工业地产进行评估。【拓展资料】旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。［例］一栋房屋已使用近8年，建造时的造价为1 000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的新房需要花费2，000万元，该房有六成新，则该房的评估价格为2 000×60%=1200（万元）此外，转让工业地产的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。依据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）的规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

在我国的土地，分为使用权和所有权，正常来说所有权都是归国家所有，使用权这一方面就看是谁租赁的，就像农村承包责任田一样。谁的责任田就是谁的使用权。