jarvinia奈奈
大饼茄夹
看到这个问题我都不知道怎么回答你了，做土木的将来的就业前景是相当不错的，薪资待遇也很好，就是你以后找工作的时候最好别到施工单位。很苦，但是也有发展的空间，就看你能熬下来不，我工作三年了刚脱离施工一线。以后的路就看你怎么走了。希望能给你些参考
菁菁neco
行外人可能没法想象，十年前最火爆、高校录取分数最高的土木工程专业，现在在贴吧知乎等社交网站上，竟然成了一个“劝退率”最高的专业。土木出身的工程人，一边吐槽“土木毁我青春”，一边苦口婆心的劝退还在上学的学弟学妹——“劝退一个算一个”。土木工程的话题总是充斥着许多负能量，要么吐槽连篇，要么苦恼转行无门。大家苦恼，既不想继续做工程，又不知道出了工地，自己还能做什么。最近明源君正好接触了一些转行的土木工程人，他们有的去了地产开发上下游行业，有的彻底离开了工程行业，都成功的完成了转型。下面明源君分享一些有代表性的故事，希望给那些不满于现状又苦于没有出路的工程人带去一些启发。工程总助理转行做工程顾问“地产有年龄限制，管理咨询就不一样了”一些工程人跟明源君交流，说想转行又缺乏勇气，特别是科班出身，又在本行做了几年的，总觉得前期沉没成本太高，换个行业相当于好些年的积累都浪费了。因此，有不少人选择跨界到房地产上下游相关行业的，比如做工程咨询顾问、工程培训教育、开装修公司、当律师，等等。也有考公上岸的，土木工程的选择面还是比较广的，各地市建设局，规划局，环保局等等，都是非常对口的路子。何华(化名）就是从业十年左右的工程人，去年刚从某top3房企跳槽到一家地产咨询公司做工程顾问。30多岁的地产工程人，危机感和焦虑一直都在我的前东家是地产top3，我的职位是深圳事业部的工程总助理。 这个职位，可能外人看起来还行，但是30多岁的工程人都知道，这个年龄，这个位置，一定会有很多焦虑，我也一直有年龄的危机感。地产公司对年龄卡得非常紧。像深圳这边的房地产企业，招聘项目总、工程总，都会要求年龄40岁以下。做工程的人，年龄的天花板就摆在那里。35要做到项目经理，40岁要做到项目总，否则往后就很难有机会了。30、40岁的人还有家庭的考虑。做工程就这样，人跟着项目走。这个项目做完，不知道下个项目会去到哪里。所以你会发现，做工程的基本上能在同一家公司待上十年的人其实很少。我家在深圳，这个城市地少，房建项目也少，别说我们公司，其他公司也是一样情况。2019年我所在的项目到了收尾阶段，公司在当地的业务也在收缩，没什么新项目可做了。这个公司在广东其他城市项目还是挺多的。继续留下来，可能就是外派到别的城市。如果还是单身，换个城市没什么，但是有家有室就不一样了。即使是去省内其他城市的项目，也要两三个月才能回家一次。家里小孩也还小，我不想去外地了。我工作十来年时间里，做过地产设计管理、工程管理。其实地产的设计跟工程差不多，经常要去工地，也是不着家。转行做咨询顾问，基本没什么纠结我对自己未来的规划， 是离开地产公司，去做咨询管理。 在地产，特别是做工程，年龄大真不是什么优势，但是咨询管理就不一样了。 当时碰巧有熟人牵线，可以去一家公司做工程咨询培训，也就过去了。 做这个决定的时候基本没什么纠结。我之前有设计管理经验、工程管理经验，做过项目，也带过团队，做工程咨询没太大问题，主要就是补齐自己缺乏的东西就可以了。其实做地产工程的，转行去做咨询培训的挺多的。以前我们的区域副总也跳槽去了一家咨询公司。事实证明，咨询管理挺适合我的。工作上没有脱离本行，过渡还比较顺利。好处也是挺明显。我这个人以前比较腼腆，转行之后，经常要给客户做培训，这段时间锻炼下来，表达能力比以前强了，现在出去跟企业老板沟通一般都不成问题，感觉现在的自己，比以前更有竞争力。”从工程转行到互联网SEM“我用一年时间拿下了百度的offer”俗话说，跳槽穷半年，转行穷三年。很多人转行会选择相关行业，除了不想浪费之前的积累，也有机会成本的考虑在里面。毕竟，进入一个陌生的行业，从零开始去跟那些科班出身的人竞争，对大部分人来说还是太难太冒险的。许多土木人觊觎金融和IT如日中天，却又觉得可望不可即，不敢轻易去尝试。当然，也有一些成功的案例。土木人刘聪，只用一年时间就完成了转型，如愿以偿的进入了百度，成为一名搜索引擎优化工程师。我想要朝九晚五的工作，渴望能有自己的生活“工作时流的眼泪就是当年报志愿脑子进的水！ 我一直是喜欢互联网行业的，高考志愿报了4个计算机，剩下一个随便填的土木工程，结果计算机没录取到，土木录取了。整个大学是硬着头皮读完的，大四施工单位实习的经历，更加坚定了我想转行的想法。对我来说，这份工作实在太痛苦了。这种痛苦，来自对行业前景的担忧，还有我自己对未来的迷茫。做这一行，意味着你失去了自己的生活。长期呆在项目上，没有节假日，不能经常回家看父母老婆，孩子成长你都不在身边。说赚钱吧，也没赚到多少，这一行综合下来性价比太低了。在工地实习那半年，我觉得很压抑。尤其是夏天，跑了一天，出了一身又一身的汗，混着灰尘，有时工地上连洗个热水澡的条件都没时候，真的想暴走。特别不想干的时候，我甚至会想，出去找个超市导购、餐厅服务员都比这个开心！我想要朝九晚五有双休的工作，我渴望能有自己的生活，转行的想法越来越强烈。那段日子，我每天回宿舍只有一件事，就是上网各种搜转行，搜转行行业，搜转行途径，越压抑搜的时间就越长。用一年时间来自学，完成转行的愿望毕业的时候签了某top30房企旗下一家建设单位，但不是工程岗。当时该房企旗下一子公司的App刚上线，缺运营。校招的运营岗刚好有的人没来。我其实不知道运营是做什么的，但想到反正是坐办公室的，我不想去工地，就自告奋勇申请去做运营。我觉得自己是比较幸运，这个岗位，让我摸到了互联网的后脚跟，找到了一个合适的跳板。工作相对轻松，没多久我就上手，每天有大量时间可以用来学习。工作日六点准点下班，除开吃饭，其他时间基本用来自学；中午的时候也会用手机看一下自学视频；周六日学习的时间更长，周末晚上去看场电影，对我都是来说都是件奢侈的事。我往脑子里塞了一大堆互联网知识。java，python，数据库，多线程，高并发等等。光是java三百集就刷了三遍，记录笔记的本子都用了四个。一年里面，我估摸学习的时间加起来得有1000小时。然后，我裸辞了。找工作和很多高校学生在竞争，压力还是比较大的。不过我的知识体系还算系统，最后投了十个左右的简历，拿到了三家互联网公司的offer，我选了离家近的一个，也就是百度在当地的分公司的SEM（搜索引擎优化）岗位。现在转行一年多了，对工作状态还是比较满意的，基本可以有自己的生活空间。今年的小目标是攒个首付，两年内希望努力做到百度T5！小结明源君分享这两个故事，当然不是鼓励大家去转行。事实上，每个行业都有自己的优劣，就像许多人羡慕的IT行业，从业者也常常抱怨996，赶上产品上线通宵加班，分分钟在猝死边缘试探。所谓围城，不就是外面的人羡慕着里面，里面有的人也羡慕着外面。当然，不排除一些人确实不喜欢工地环境，或者说不喜欢这个行业，重新选择无可厚非。在明源君看来，土木转行与其他专业转行，本质上并没有什么不同，不存在土木转行更难的问题。就像一位已转行的工程人说的，土木专业在大学的学业就很重，能考上又能顺利毕业的，学习能力思维能力应该都不错。特别是他还考过一建、一注，再后来自学互联网知识，发现真的没有想象中那么难。真正难的，反而是自己能否想清楚定位，是否敢于取舍，以及是否拥有足够的毅力和决心。一时冲动就转行，准备和决心不够，最终转行失败几年没收入，或者又转回来的也不少。那么，转行成功的土木人有什么共同之处呢？首先，他们知道自己的想要什么。一些土木人在校的时候就已经谋划好未来出路了。明源君听说过一位土木人，研一的时候就把土木专业的归宿研究了一遍，发现设计院和施工单位都不喜欢，而地产对人际关系处理能力要求又高，跟自己的性格不相符。多方了解之后决定转行IT，从研二开始备战编程，毕业时竟然披荆斩棘拿到了华为的offer。同样的，不论何华还是刘聪，他们也都很想清楚自己想要什么样的工作，什么样的生活，知道自己的优势或爱好在哪里。所以转行的时候目标很明确，不瞎折腾。其次，他们不吐槽而是行动。有时候，舍弃真的比争取更需要勇气。比起决绝的行动，更多人是一边吐槽，一边继续消沉。然而，吐槽是解决不了问题的。要么接受，要么改变，没有第二条路可以走。有些人，今年在吐槽，明年还在吐槽，后年还在继续。而有些人，却用这些时间来学习，为转型做准备。再者，极强的毅力。从本行跳到外行，短则一年长则可能需要几年时间的准备，否则，拿什么去挑战科班的专业呢。就像刘聪说，蜕变总是痛苦的，但是所有的辛苦都是值得的。而明源君想说的是，其实具备优秀特质的人，不管做哪一行，都不会太差，只是选择不同而已。 （作者：听雨。交流请加微信yejiandeyu2014 ，请注明企业及职位）
贝贝781213
房地产基本知识可不少： 1．住宅的种类 住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。 （1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 （2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 （3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 （4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 （5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。 2．什么是商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 3．内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。 4．商品房的结构有几种形式 商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式： （1）砖混结构住宅； （2）砖木结构住宅； （3）钢筋混凝土结构住宅。 5．砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 6．砖木结构住宅 砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。 7．钢筋混凝土结构的住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。 8．住宅的建筑形式 根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：1层~3层为低层住宅；4层~6层为多层住宅；7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层~30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。 9、复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3米，而一般跃层式为6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。 优点是： （1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%； （2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价； （3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。 不足在于： （1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差； （2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有2米，很难充分利用； （3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 10．智能化住宅 智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅： （1）安全防卫自动化； （2）身体保健自动化； （3）家务劳动自动化； （4）文化、娱乐、信息自动化。 具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。 要注意电脑化和智能化的是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化。必须采用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。 智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。 为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。 （1）《导则》要求一星级示范小区应具有：安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。 （2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高；信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。 （3）三星级示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便管理。 11、住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：1米、4米、0米、3米、6米、9米、2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 12．住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：0米、3米、6米、9米、2米、5米、8米、1米、4米 、7米、0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活区，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补自然光的不足；另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 13．住宅的层高 层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：6米、7米、8米 。住宅的层高在不同时期、不同国家或相同国家的不同地区、不同历史文化背景之下都是有差异的。例如，我国传统的民居都造得比较高大，古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低。而一些地震频繁、多火山的国家或地区，为抵御灾害，往往层高较低。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在8米左右。据测，层高每降低1米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计规律是层数越少，层高可相应提高；层数越多，层高可相应压缩。 住宅的净高 净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。 15．小区的规划建设用地面积和建筑面积 小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿化面积、建筑物构筑所占面积、运动场所等。小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和。它是用于反映小区建设规模的重要经济指标，计算时应依据建筑平面图，按国家现行统一规定量算。 16．建筑容积率和建筑覆盖率（建筑密度） 建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属物建设物除外。 建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积的之比，除特别注明外，计算时一般包括附属建设物。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等。 绿化率与绿地率的区别 其实，绿化与绿地，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。 房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家所言，是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，在计算时，要求距建筑外土墙5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。 绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 所以，我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作“绿地率”，它和开发商一般许诺的“绿化率”有很大区别，开发商常说的其实是“绿化覆盖率”。 而且，国家对绿地率的要求非常严格。根据相关技术规范、法规都可以知道，长草的地方并不一定都能算作绿地，绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。 其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不少于8米，面积不小于400平方米。该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。 根据有关规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。 绿化覆盖率则不然，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是只要有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。 18．为何国有土地使用证上编号会有不同 如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样，这有可能不是同一份土地使用证，应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合同。 19．房屋的使用率与实用率 住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间；而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 20．商品房销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。 商品房销售面积的标注单位应当为平方米。 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。 按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。 21．套内建筑面积 商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 22．套内使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算： （1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和； （2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； （3）不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； （4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 23．套内墙体面积 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为： （1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 （2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 24．套内阳台建筑面积 按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中： （1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； （2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积； （3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积； （4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 25．公用建筑面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。 公用建筑面积由两部分组成： （1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房； （2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等） 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。 公用建筑面积不包括什么？ 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。 26．分摊的公用建筑面积如何计算 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下： 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 27．公摊面积多大为宜 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积。实践中，塔楼的公摊系数一般在18米~26米之间，而板楼的公摊系数则在14米~16米之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围 28、住宅的产权 住宅的产要一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。 29．住宅的占有权 占有权一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。 30．住宅的使用权 对住宅使用的权力称住宅的使用权。会使使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等“外人”。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。 31．住宅的收益权 收益权是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如上文提到的出租。 32．住宅的处分权 处分权由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。 33、如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 34、 2006年北京市普通住宅标准： （1） 满足以下三个条件既可享受普通住宅优惠标准 a 住宅小区容积率在0（含）以上；b单套建筑面积在140（含）平米以下；c实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格2倍。 一级土地普通住宅交易价格为11454元/平方米。二级土地普通住宅交易价格为10592元/平方米。三级土地普通住宅交易价格为9289元/平方米。四级土地普通住宅交易价格为7749元/平方米。五级土地普通住宅交易价格为6047/平方米。六——十级为4828/米 注意：普通住宅标准同样适用于二手房的买卖。 （2）北京十类土地东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段、其他郊区处于六到十地段。 （3）普通住宅优惠（1）、契税：普通住宅购房款5% ，非普通住宅3% （ 2、）营业税：，购买普通住宅2年后出售的，免征营业税。购买非普通住宅2年后出售的：税额=（售价-买入价）*税率（5%）
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