税务师售后回租

“财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税[2012]82号)”，咋一看以为解决售后回租业务的增值税政策出台了呢，但是仔细一看是解决契税问题的，别管是解决什么那个税种的问题的，只要是解决问题就好，一个一个的慢慢解决吧。82号文规定是12月6日签发的，在今天才在财政部的官网上挂出来，但是没写具体的执行日期，那就应该从发文之日起执行。82号文规定“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”。在谈具体的文件之前，首先应该了解一下契税，理解了契税的征收原理之后，我们在聊具体的文件时可能更好理解了。契税就是对承受土地使用权、房屋所有权的一方征收的财产税，契税的主要课税对象的外在表现形式就是土地使用权和房屋所有权证，也就是说只要办理了相关的产权证书原则上来说就应该征收契税，这是契税征收的核心标准。《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税[2011]32号)就是一个很好的典型例子，该文规定“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已契税”，没有办产权证交的契税就能退，办了产权证的就构成了征税的基本要件，则不能退税。现在有很多小产权房，由于其不能办理产权证，当然也就无需缴纳契税了。“契”在历史上分为“红契”和“白契”，“红契”就是指政府和法律认可的产权证，当事人完税后，加盖有政府印章;“白契”是指当事人自行订立的未完税未加盖政府印章的民间契约。所以说，契税本质上是对政府认可的产权证征收的一种税，而不是对合同协议征收的税。82号文主要是解决和明确了回租业务中以房地产为标的物的“出售”和回购过程中涉及到的产权变更中契税问题。首先值得明确的是能够适用于82号文件中征免契税规定的融资租赁公司必须是金融租赁公司，根据《金融租赁公司管理办法》的规定“金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁公司名称中标明“金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用“金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除外”，也就是说经商务部门和国家税务总局等批准内资试点融资租赁公司以及外资融资租赁公司不得适用该政策，换句话说必须是作为出租方的融资租赁公司名称中必须带有“金融租赁”字样的才能适用该政策。回租业务中首先承租人将标的物“出卖”给承租人，根据《金融租赁公司管理办法》第三十四条的规定“从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。”为了取得标的物的所有权，且房地产一般来说是以登记来确权的，因此，融资租赁公司需要到房地产管理部门办理过户手续，取得房屋产权证，既然取得了房屋产权证，那么就构成了征税契税的基本条件，那么根据82号文的规定，出租人承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。在租期结束后，承租人要将标的物回购过来，同样需要办理过户手续，办理新的产权证书，那么又构成了契税的基本征税条件，本应该征税契税，但是国家出于促进回租业务的发展，减少承租人的融资成本，给予了一个税收优惠，即82号文规定，合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。在82号文出台之前，没有具体的免税政策规定之前，税务机关对于承租人回购标的物办理产权证时可能就要征收契税了，在没有特殊的免税政策之前地税机关按照基本的征收原则来征税是没有问题的，就像财税〔2011〕82号文出台之前，媒体报道的南京地税对于房产加名行为征收契税一样。但是82号文的规定也存在一定的问题，我们以两个上市公司的回租业务为例分析。【安徽水利回租案例】2011年1月9日，安徽水利开发股份有限公司(股票代码“600502”，股票简称“安徽水利”)发布公告，安徽水利及控股子公司安徽白莲崖水库开发有限责任公司和安徽金寨流波水力发电有限公司分别将山推推土机、发电厂房、水轮发电机及其附属设备等资产以售后回租方式，向华融金融租赁股份有限公司融资人民币1700 万元、6000 万元和3500万元，融资总金额为11200 万元。自租赁合同履行完毕之日起，安徽水利及控股公司按名义货价支付款项后，租赁设备所有权归还本公司。【泸天化回租案例】2012年7月26日，四川泸天化股份有限公司(股票代码“000912”，股票简称“泸天化”)发布公告，四川泸天化股份有限公司(以下简称“本公司”)控股子公司四川天华股份有限公司(以下简称“天华公司”)拟用机器设备及与设备配套的建筑物、构筑物以“售后租回”方式向华远租赁有限公司申请办理融资租赁业务，融资总额为人民币2亿元，融资期限5年。在租赁期间租赁物的所有权属于华远租赁有限公司;租赁期限届满，全部租赁物所有权以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。在安徽水利的案例中，出租方是华融金融租赁公司，那么在整个交易中，华融融资租赁公司办理产权证时，华融融资租赁缴纳契税，在安徽水利回购时办理产权证时根据82号文的规定安徽水利暂免征收契税;在泸天化的案例中，出租方是华远租赁，华远租赁是经国家商务部和税务总局批准的第三批融资租赁试点企业，并非银监会批准的金融租赁公司，那么在整个交易中，华远租赁办理产权证时，华远租赁缴纳契税，在泸天化回购时办理产权证时根据82号文的规定，则应该缴纳契税，不能享受免税的待遇。我们列表分表分析为：我们通过对比分析可以看出，承租人和金融租赁公司交易时可以享受免税的待遇，而和其他融资租赁公司交易时需要照章缴税。业务的本质是一样的，只是因为出租方身份的不同，而是承租方承受不同的税收待遇，这应该说是不公平的，这样规定似乎是税收在鼓励承租人去金融租赁公司融资，反过来就是抑制承租人去其他融资租赁公司融资，金融租赁公司和非金融租赁公司同作为市场主体，但却衍生出不同的税收待遇来，值得思考与回味。另外，从交易的实质来说，售后回租业务中的“售”不是真正意义上的出售，那么承租人“回购”时也不应该是真正意义上的购买，仅仅一种融资行为，虽然办理了产权证书，但是从实质课税角度来说，这种交易行为所办理的产权证就应该暂免征收契税，无论是对于出租方还是承租方来说，这个交易环节中征收了契税必将增加其中的交易成本，不利于回租业务的开展，也会增加企业的融资成本，在82号文出台之前，一些地方为了鼓励融资租赁业务的发展，出台了一些地方性文件，也是值得借鉴的，例如《关于促进我市租赁业发展的意见》(天津市人民政府文件津政发〔2010〕39号)中规定“对政府物业和商业物业售后回租业务，在租赁公司购买环节和原业主回购环节发生的契税，实行先征后返”。最后希望财税主管部门能够本着税负公平和实质课税的原则，统一不同派系的融资租赁公司的客户的税收待遇问题和进一步完善回租业务的契税政策。

售后租回，其实不是真的销售，是一种融资手段。比方你有一套房子，70年产权，总价100万。你刚好缺钱，你可以卖掉同时租回来，租期也是70年，其实和你不卖自己住是一样的效果，但是你实现了融资。既然不是真的销售，当然不征增值税和营业税

售后回购形式上属于销售，实质上属于融资行为。相当于销售方向购买方（客户）借款，回购的时间就是借款的期限。回购价和购买价款之间的差额一般认为是借款的利息。销售的产品只是起到抵押的作用。通常情况下，售后回购进行账务处理的时候收到的款项应确认为负债（其他应付款）处理。发出商品时：借：银行存款贷：其他应付款应交税费——应交增值税（销项税额）同时：借：库存商品 贷：发出商品回购价格大于原售价的差额，企业应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。将回购价大于售价的差额按月计提利息：借：财务费用贷：其他应付款回购商品借：财务费用 贷：其他应付款 借：其他应付款应交税费——应交增值税（进项税额） 贷:银行存款同时：借：库存商品 贷: 发出商品有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品收入确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。售后租回1.如果售后租回交易被认定为融资租赁，售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。按折旧进度进行分摊是指在对该项租赁资产计提折旧时，按与该项资产计提折旧所采用的折旧率相同的比例对未实现售后租回损益进行分摊。2.企业售后租回交易认定为经营租赁企业售后租回交易认定为经营租赁的，应当分别情况处理：（1）在确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当计入当期损益。（2）如果售后租回交易不是按照公允价值达成的，有关损益应于当期确认；但若该损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按与确认租金费用相一致的方法分摊于预计的资产使用期内；售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。售后回租的账务处理：借：银行存款（应收账款）贷：库存商品应交税费`-应交增值税（销项）递延收益递延收益在租赁期内摊销，冲减累计折旧或租金借：递延收益累计折旧（其他业务成本）