税务师土地增值税题

解：（1）确定转让房地产的收入。转让收入=5000（万元）（2）确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额=500（万元）②房地产开发成本=1500（万元）③房地产开发费用=（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210（万元）④与转让房地产有关的税金=5000×5%+25=250+25=275（万元）⑤从事房地产开发的加计扣除=（500+1500）×20%=400（万元）⑥转让房地产的扣除项目金额为=500+1500+210+275+400=2885（万元）（3）计算转让房地产的增值额=5000-2885=2115（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=2115÷2885≈（5）计算应纳土地增值税税额：定义法：2885×50%×30%+2885×（）×40%=（万元）公式法：2115×40%-2885×5%=（万元） 。分析：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过300%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%；为简化计算方法，可以采用速算扣除率的方法，其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率（2）税额的计算①增值额＝总收入－扣除项目金额②增值率＝（增值额／扣除项目金额）×100%③反查表：找到适用的税率，以及速算扣除率④具体确定应纳税：定义法：分段计算其和公式法：应纳税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

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《税法一》土地增值税的征收管理

（一）纳税义务发生时间和纳税期限

1.纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

2.对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。

3.预征率：除保障性住房外，东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%。

（二）纳税地点

纳税人要向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。如果转让的房地产坐落在两个或两个以上地区，需要按照房地产所在地分别进行申报纳税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。

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