税务师税法一房地产老项目

一、老项目增值税主要有预收房款缴纳营业税、预售房款预交增值税和销售的增值税。(1）预收房款的处理。规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53号〉附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预牧款”开具发票。（2）预售房款预交增值税如果同一不动产预收，存在规定时间以前预收部分房款，以后收取部分房款，属于规定以前的缴纳营业税，规定以后的按照增值税的规定处理。如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(2016年第53号〉附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”开具增值税普通发票，当然要分别“销售自行开发的房地产项目预收款”和“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。(3）开发产品销售的增值税老项目选择简易计税方法的，开发产品一旦销售，就应按照销售额和征收率计算应交纳的增值税，开发产品的销售就非常重要，因为销售是确认纳税义务发生时间的标准。所谓开发产品销售，是指房地产公司销售不动产的行为，以房地产公司交付销售的房产给买受人的行为，销售的当天作为应税行为发生的时间。说白了，交房就意味着销售完成，在具体交房时间的辨别上，大都以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。先开具计税发票，包括增值税专用发票或者普通发票的，开票时纳税义务发生。开发产品销售后，即应计算应缴纳的增值税，以当期不含税销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。计算公式下:应交增值税=不含税销售额*5%-已预交税款不含税销售额=含税销售额/( 1+5%)房地产一般纳税人企业销售开发产品，可以到税务机关领取增值税发票，包括普通发票和专用发票，对纳税义务发生在规定时间以后的，自行开具普票或专票，纳税义务发生在规定时间以前的，如前所述选择“已申报缴纳营业税未开票补开票”项开具。如果同一房产同一买受人分次交款致使纳税义务即有发生在规定时间之前，又有以后的，销售完成开具发票，应分别开具发票，万不可在销售环节开具征税销售发票时将已缴纳营业税的预售收入开入征税发票之中，否则将要重复纳税。二、增值税的计算方法：1、直接计税法应纳增值税额＝增值额×增值税税率增值额＝工资＋利息＋租金＋利润＋其他增值项目－货物销售额的全值－法定扣除项目购入货物金额2、间接计税法扣除税额＝扣除项目的扣除金额×扣除税率（1）购进扣税法扣除税额＝本期购入扣除项目金额×扣除税率＋已由受托方代收代缴的税额（2）实耗扣税法扣除税额＝本期实际耗用扣除项目金额×扣除税率＋已由受托方代收代交的税额

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

扩展资料

不动产经营租赁服务。

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

6、个人出租住房，应按照5%的征收率减按计算应纳税额。

参考资料来源：百度百科——营业税改征增值税试点有关事项的规定

一、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“......自2016年5月1日起施行”二、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第九条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”