房地产销售考试试题

营销部主管考试题（闭卷 100分 满分80）一、选择题（每题1分，共计10分）。1、砖混结构的特点：层数较低，一般在（ A ）层以下。 、房地产是（ B ）三位一体的产物。A.实物、所有权、权益 B.实物、权益、区位C.房屋、所有权、权益 D.房屋、权益、区位3、穿（C）西装，不管什么场合，要将扣子全部扣上，否则会被认为轻浮不稳重。A.两粒扣 B.三粒扣 C双排扣 D.三个都扣4、房地产人员推销中（ B )是整个推销过程的第一步。A.推销前的准备 B.寻找潜在客户C.推销人员组合 D.接近消费者5、通常在商务社交场合把自己的姓名，供职单位和（B），称之为自我介绍三要素。A．职业经历 B．职务或职权范围C．联系电话D．住址与学历。6、分析影响消费者行为的内在心理因素的目的是为了（ D ）A.降低调研成本 B.了解消费者的经济承受能力C.区分不同阶层消费者以满足他们的不同需要D.采取不同的营销策略技巧，以诱导消费者做出对企业有利的购买决策7、中式宴请中，坐在主人对面的是（ B）A.主宾。 B. 次主人（主陪）。 C.次主宾。 D.朱兵夫人。8、土地使用权有偿转让及新建商品房市场，即增量房的买卖、转让、租赁、抵押和交换市场属于房地产开发的（ B ）A、一级市场 B、二级市场 C、三级市场 D、四级市场 9、按商业物业经营类别来划分，可将商业物业分为（D）。 A、统一销售物业和分散租赁物业； B、统一经营物业和分散销售物业；C、统一租赁物业和分散经营物业； D、统一经营物业和分散经营物业；10、维修基金缴纳后使用权归（ B ）所有。A.开发商 B.全体业主 C.物业公司 D.房管局二、填空题。（每题2分，共计30分）1、我们说的商业建筑大部分属于两种类型，一种是单体建筑，就是一个独立的建筑，另一种是综合建筑，包括两个或者两个以上的建筑体系组合而成，功能分区更为明显。2、容积率是指：一定地块内，总建筑面积与用面积的比值。3、商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩散，吸引顾客的辐射范围简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。4、层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度叫做层高。它通常包括下层地面或楼板面到上层楼板面之间的距离。5、净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。6、使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等外，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。7、出租率就是已出租的面积除以总的出租面积的百分比。计算方式： 已出租面积/总的出租面积=出租率 已出租数量/总的出租数量=出租率8、投资回报率是指消费者在投资某物业后每年能从该物业获得的利益与该物业出售价格的比值。投资回报率公式：计算购入再出租的投资回报率=月租金*12个月—首付款*银行存款利率-贷款*银行贷款利率/售价； 计算购入再售的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价（备注：无贷款情况）。9、售后包租，是指开发商出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分预先冲抵部分售房价款，或者每年支付一定比率回报。10、房地产开发在五证取得的过程中开发商首先获取的证件是 建设用地规划许可证，之后陆续办理 国有土地使用证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证最后办理 商品房预售（销售）许可证。11、销售人员的四大素质：（内在动力）、（严谨的工作作风）、（完成销售的能力）、（建立关系的能力）。12、城市规划是指：对一定时期内城市的经济和（社会发展）、（土地利用）、（空间布局）以及各项建设的综合部署、具体安排和（实施管理）13、商业地产开发的三高特性为：（高风险）、（高回报）、（高技术）。14、商业地产开发一般指商业地产开发企业，以（赢利）为目的投资开发商业地产项目，从（立项）、（规划）、（土地出让）或转让、拆迁、建设到销售、运营等一系列经营行为。15、购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。所以要求品牌商提供五证，其中包括营业执照、（商标注册证）、（组织机构代码证）、产品检验报告、（税务登记证），一书(授权书)。三、判断题（每题1分，共计10分）1、项目处于蓄水期时只要来访客户都给客户做来客登记。（ × ）2、销售现场是目标客户群最能感知项目的第一场所，现场的冷热氛围会给来访者带来最直观的感性印象。（√ ）3、实战手法“客户最关心的利益点在哪里？”是每位业务员代表最关心的重点，找出了客户关心的利益点，你的销售工作犹如拥有了一定航线的船只。（√ ）4、香水可以涂于全身，让其芬芳四溢。（×）5、住宅土地使用年限70年，商业使用年限是50年，综合用地是40年。（×）6、《商品房买卖合同》中计价方式有三种，分别为按套内建筑面积计算，按建筑面积计算，按套计算，当合同约定面积与产权登记面积发生差异时，以产权登记面积为准。（√ ）7、如果客户看好铺位必定成功后结果客户定金没带够，所以可以让客户回家拿改天再来脚款（× ）8、沙盘讲解有两个目的：1、让客户清楚项目的情况，形象传播到位2、通过讲解获取客户的需求信息。（√ ）9、入座洽谈阶段其实也是卖点再次灌输的过程，引导客户入座前的准备及注意事项：倒水、拿宣传资料、给客户介绍楼书、配合其他资料（效果图展板）针对客户的需求介绍。此时也要切记不要急于推荐铺位和计算价格，让客户了解清楚需求的区域后讲解。（ √ ）10、在商业地产的调研过程中发现，商圈大致有两部分组成，即主商圈、次商圈。（×）四、问答题（共计50分）一、在洽谈区谈话接近尾声的时候，客户即将离开，你是如何递交给客户名片？（5分）答：递名片时要用双手。而且递送自己的名片时，除了要检查清楚，确定是自己的名片之外，还要看看正反两面是否干净。向对方递送名片时，应面带微笑，注视对方。名片要朝上，并以能让对方顺着读出的方式递送。二、打约访电话需要注意的要点？（5分）答：(a)要掌握好打电话的时间：客户一般是上班族和无业族，上班族一般在晚上7—8点打电话比较合适，这时候忙碌了一天后，有时间和你交谈，无业族一般午后打电话比较合适。(b).约见要达到的目的要事先想好，不要拿起电话不加思考的打。(c).电话约见要有利益在—以利诱之，根据客户来电的情况加以分析，根据项目的卖点以及通过来电找到客户感兴趣的几个点进行约访，最终将客户约至现场。(d).有目的的进行回访，在回访之前，要先于客户联系约好时间。三、球场原理前场意向测定的目的：（ 5分）答：意向测定主要是针对今天能不能下定进行测定，如今天不能定那么弄清楚不能定的原因，解释清楚，如果能定接下来就是锁定铺位。如果不能定铺位就不要推荐铺子。四、孙子兵法中“夫兵形象水，水之行，避高而趋下，兵之行，避实而击虚。水因地而制留，兵因敌而制胜”的意思是什么？（5分）答、用兵的规律就像流水，流水的规律是避开高处而向低处流去，作战的规律是避实击虚。水因为地势的高低而制约其流向，佣兵作战根据敌情不同而制定取胜的方法。五、关于DM单的派发，请问：（1）派单表的内容应该包括哪几部分？（3分）（2）派发过程中针对市场和住宅小区是怎样有效监督的？（5分）（3）需要完成的指标都有哪些？（2分） 答：1、DM单派发地址、派发数量、索要电话数量、接触客户意向程度（分ABCD四类）、监督人。2、安排人员外出派单后都要求业务人员认真填写派单表，DM单派发地址一定要越详细越好，如：市场要写好那个市场哪个区那个楼层，监督人员会不定时去市场巡查一遍看看市场商铺里有没有宣传单页。发市场、沿街时尽量将名片索要过来，如若没有，那么就索要电话号码，小区要写到哪条街哪个小区哪栋楼哪个单元，监督人员可以进行某栋楼抽查。3、正常一个区域我们发单必须达到7遍，商区派单每天每人不低于600张，索要电话不低于20个。六、商业空间规划设计是指？（5分）答：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。七、我们都知道，通过派单直接来电的比例正常不低于千分之三，如果来电比例低于这个数字则说明发单环节出现了问题，那么一般问题会出在哪些方面，该怎么及时调整解决？（5分）答：正常发单的数量与来电量的比值为1000:3，低于此数据说明来电不正常，有两个原因：其一，发单员没有好好发单，其二，发单地址不正确，所以从发单数据可以判断发单效果并可以查出问题所在。如果发单员没尽力就加大监督力度，如果位置不对就找具有针对性的目标地；八、根据自己项目制作一张租/售的来电接听表，并附有接电注意事项？（ 10分）

001房地产销售人员考试试题 一、单选题： 19、对于房地产代理机构而言，“销售员”的直接上级是（） A 连锁店经理 B 案场销售经理 C 销售副总经理 D 销售总经理 21、以下房地产交易行为中，无需备案登记的是（） A 商品房赠与 B 商品房抵债 C 商品房互换 D 以上答案都不对 35、下列情形中，哪一项不是变更登记（） A 登记为配偶一方所有的房地产增加配偶另一方为共有人 B 登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方为所有 C 登记为配偶双方共有的房地产变更为其他人所有 D 登记为配偶双方共有的房地产变更为其中一方所有 46、房地产经纪人员良好的服务意识不包括（） A 平等意识 B 珍惜常客 C 体察客户 D 惟命是从 20、以下交易中，属于房地产三级市场的是（） A 二手房买卖 B 新建商品房预售 C 新建商品房租赁 D 土地出让 2、楼盘的基本定价主要有两个方面：（ ）和市场竞争定价。 A 、企业竞争定份 B 、产品价值定价 C 、目标竞争定价 D 、目标利润定价 4、广告策划是一个现代概念，以策划为主体，以（ ）为中心，是现代广告活动的重要特征。 A 、设计 B 、创意 C 、宣传 D 、产品 8、按提供预售的商品房计算，开发建设的资金达到工程总投资的（ ）以上，才符合商品心预售条件。 A 、20% B 、30% C 、25% D 、40% 9、销售不动产的营业税率是（ ）。 A 、3% B 、5% C 、7% D 、1% 10、纳税人所在地为城市适用税率是（ ）。 A 、1% B 、3% C 、5% D 、7% 11、总登记是（ ）对所有的房屋进行统一的权属登记。 A 、在一定的期限 B 、在一定的期限内和一定的行政区域内 C 、新建项目 D 、在一定的行政区域内 12、商品房销售时，开发企业和买受人应当订立（ ），并办理备案手续。 A 、买卖合同 B 、销售合同 C 、商品房买卖合同 D 、租凭合同 14、房屋的净高是指（ ） A 、上下两层楼的垂直距离 B 、楼面与地面间的垂直距离 C 、楼地面到上部楼板之间的垂直距离 D 、楼地面到上部楼板地面之间的距离 17、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。 A 、10% B 、20% C 、20% D 、15% 18、房地产是指，包括（ ）物质实体和依托于物质实体上的权益 A 、土地、构筑物及其他地上定着物 B 、土地、建筑物及其他地上定着物 C 、土地、房屋及其他地上物 D 、土地、建筑物及其他地上物 19、住宅小区质量最终责任应当由（ ）承担。 A 、设计单位 B 、开发建设单位 C 、施工单位 D 、材料供应单位 20、土地使用权出让，是指国家将（ ）土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用金的行为。 A 、国有土地 B 、集体所有土地 C 、施工单位 D 、国有和集体所有 二、多选题： 64、按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有（） A 划拨方式 B 出让方式 C 转让方式 D 土地或房地产租赁方式 67、廉租住房体系有以下（）特点 A 供应对象为低于社会最低收入线水平且居住困难的家 庭 B 社会保障性 C 配租方式 D 严格管理下的封闭运行 68、下列不属于缴存住房公积金的对象的是（） A 城镇集体企业职工 B 离退休职工 C 农村的农民 D 无工作的城镇居民 77、商品房预售许可证申请须提交的材料是（）A 房地产开发企业资质证书 B 建设用地规 划许可证 C 建设工程规划许可证 D 投入开发建设的资金达到工程建设总投资和20% 以上 59、根据建筑面积计算的一般规定，需要计算全部建筑面积的有（） A 层高在米及以上的永久性单层或多层、高层建筑 B 未封闭的阳台、挑廊 C 层高在米及以上的地下室、半地下室及其相应的出入口 D 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池 2、市场调查的基本要求包括：（ ） A 、对调查对象的要求 B 、对调查问题的要求 C 、对调查操作的要求 D 、对调查表设计的要求 F 、对调查人员的要求 4、对房地产销售人员的基本要求有哪几方面：（ ） A 、整洁的仪表 B 、录俐的口齿 C 、真诚的沟通方式 D 、良好的表达能力 E 、充满善意的帮助 5、职业道德的特点：（ ） A 、有限性 B 、历史继承性 C 、多样性 D 、纪律性 E 、规范性 6、我国个人住房贷款主要有（ ）等几种形式 A 、住房抵押贷款 B 、公积金贷款 C 、住房储蓄贷款 D 、以租代售 E 、其他担保贷款 8、属于建筑物构造组成构件的有（ ） A 、地基 B 、基础 C 、楼板 D 、墙体 E 、门窗 9、抗震设防地区砖混结构房屋中采取的抗震构造措施是（ ） A 、设置防震缝 B 、设置构造柱 C 、设置沉降缝 D 、设置圈梁 10、房屋面积测算中不应计入面积的有（ ） A 、层高低于 的部分 B 、天台，露台 C 、不封闭阳台 D 、管道井 11、混凝土是由（ ）组成的。 A 、钢筋 B 、水 C 、石子 D 、砂子 E 、水泥 12、土地使用权出让，可以采取（ ）的方式。 A 、拍卖 B 、招标 C 、双方协议 D 、行政划拨 15、在房地产开发过程中政府严格控制的几个程序是指（ ） A 、土地使用权的取得程序 B 、办理两证一书 C 、工程建设台 D 、房地产销售成本控制 16、商品房销售合同属于（ ） A 、要式合同 B 、诺成合同 C 、单务合同 D 、实践合同 E 、典型合同 17、下列土地属于全民所有：（ ） A 、城市高区的土地 B 、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 C 、国家依法征用的土地 D 、依法不属于集体所有的森林、草地、荒地、滩涂及其他土地 E 、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 18、在房地产开发过程中政府严格控制的几个程序是指（ ） A 、土地使用权的取得程序 B 、办理两证一书 C 、工程建设 D 、房地产销售成本控制 19、消费中管理对流通可以起到（ ）的反作用 A 、提升产品品牌 B 、影响产品价格 C 、影响销售量 C 、影响产品质量 D 、影响开发速度 20、框架结构房屋中墙体的作用有（ ） A 、围护 B 、承重 C 、分隔 三、判断题： 4、广告，是一种非人际的信息传播，是一种推销的艺术。 （ ） 5、所谓职业道德就是同人们的职精活动坚密联系的符使职业特点所要求的道德准则，道德情操与道德品质的总和。 （ ） 8、商品房销售许可证的有效期为一年。 （ ） 11、开发企业进行商品房销售，应向购房者出示《商品房销售许可证》。 （ ） 12、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房款的行为。 （ ） 13、土地使用权、所有权的变更，自变更之日起生效。 （ ） 14、房地产估价方法中收益法的适用范围是具有投资开发或再开发潜力的房地产。 （ ） 15、房地产市场是指房地产交换的场所。 （ ） 18、建筑施工图与房地产图所表现的内容和方法是一样的。 （ ） 20、房地产产权中的抵押权与典权都不要求转移标的物的占有。 （ ） 21、地基地好坏直接影响建筑物的使用。 （ ） 22、框架结构中的墙体也是承重构件。 （ ） 23、由于非承重墙体不受外部荷载作用，故可以任意拆除。 （ ） 24、变形缝应从屋顶、楼板、墙体、基础全部断开。 （ ） 26、商业性贷款的利率远比公积金贷要优惠。 （ ） 某大城市的一家房地产开发企业，某月销售商品房收入为1000万元，则其该月应缴纳的营业税，城市维护建设税各是多少？ 五、案例分析 甲某将自己家的一套商品房以20万元的价格卖给了李先生，并以李先生的名义办好了房地产证，李先生给了5万元房款，其余的承诺年底付清，为表示诚意李先生把该房的房地产证抵押在甲处，并写有字据说，如到年底不能付清所欠款项，该房归甲所有，第二年李行重油能付清所欠房款，问甲某能否申请该房的产权。