端木青烟
《房地产估价理论与方法》是中国电力出版社2008年出版的图书，作者是全国房地产估价师执业资格考试研究室。
1、本书按照《全国房地产估价师执业资格考试大纲》的要求，在总结原版《全国房地产估价师执业资格考试经典》的基础上修订完成。
2、全书共分为三个部分：第一部分为各章的复习要点，并通过复习题来详细解读；第二部分为2008年全国房地产估价师执业资格考试名师预测试卷；第三部分为今年来全国房地产估价师执业资格考试真题及参考答案。
3、本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供房地产从业人员参考。
4、本书是参加房地产估价师考试的考生的必备用书，也可供从事房地产估价行业的工程人员参考阅读。
地产行业周期估值方法：
1、PE和PB、NAV是地产行业最常用的三种估值方法，从原理上来说公司市值衡量的是企业整体的价值，也就是企业净资产的市场价格。
2、三者比较来讲，PB是最直接的衡量方法，直接评估净资产价值，是利用资产处置的逻辑来进行评估。
3、而PE则是评估资产产生利润或者净现金流的的能力，成长性和收益安全性越高的资产，所能够享受到的PE水平越高。
4、NAV则是地产行业公司比较独特的一种资产评估方式，因为地产开发类企业没有大体量的非流动资产，大部分资产是可售项目在开发存货，变现能力较强。
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大家做好准备迎接2018考试了吗?为您整理了“2018房地产估价师《理论与方法》精选试题一”，跟着来了解一下吧。要相信只要自己有足够的实力，无论考什么都不会害怕!
2018房地产估价师《理论与方法》精选试题一
1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
【选项】
A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9。
【考点】
2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是()。
【选项】
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
【答案】B
【解析】本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。
【考点】
3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。
【选项】
A.估价对象适宜采用多种方法估价
B.各种估价方法都有一定的局限性
C.各种估价方法之间具有理论统一性
D.难以通过分析排除不适用的估价方法
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产估价的持点。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。参见教材P10。
【考点】
4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是()。
【选项】
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
【答案】D
【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。
【考点】
5.【题干】下列估价对象区位状况的描述中，不属子位置状况描述的是()。
【选项】
A.估价对象距离机场35公里
B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见教材P78。
【考点】
6.【题干】下列影响房地产供求变化的因表中，不会引起房地产需求量增加的是()。
【选项】
A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
【答案】C
【解析】本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。参见教材P86。
【考点】
7.【题干】购买一套建筑面积为120，单价为18000元/的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是()。
【选项】
A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的泜押贷款支付
【答案】D
【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216无元。参见教材P113。
【考点】
8.【题干】距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科字的距离指标是()。
【选项】
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材P132。
【考点】
9.【题干】下列影响一套住房价格的因索中，不属于实物因索的是()。
【选项】
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产实物因索。朝向是区位因索。参见教材P125。
【考点】
10.【题干】关子房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是()。
【选项】
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际状况
C.以公益为目的字校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格
【答案】D
【解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。
【考点】
11.【题干】评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹Ig正确的是()。
【选项】
A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
【答案】B
【解析】本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应持别注意两点：
(1)价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。(2)估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋证收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P162。
【考点】
13.【题干】评估建筑面积为的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是()
交易实例建筑面积(m2)用途成交价格
(元/m2)成交日期区域交易情况
甲120居住同一供需量正常交易
乙105居住同一供需量正常交易
丙140办公同一供需量正常交易
丁115居住不同供需量正常交易
【选项】
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B
【解析】本题考查的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一走条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。参见教材P173。
【考点】
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