单位建房会计核算

租地建房，是指企业租用其他单位拥有的土地，每年或者一次性支付一定的租金，并在土地上建设用房自用或者对外出租，租赁期满后将土地、房产全部交还给该单位的行为。会计上和税务上都没有对租地建房的处理有十分明确的规定，很多企业面临着不知如何进行账务处理与会计处理的困惑。【案例】A企业租用农村的集体用地，租赁期为20年，租金一次性支付0.5亿，A企业在这块用地上建写字楼、商铺并对外出租经营，建设总金额为2亿，20年后，将土地和建造的房产交还给农村。一. 会计处理分析目前，《企业会计准则》及《企业会计制度》均没有对这种以租赁方式取得土地使用权建造房屋的会计处理进行具体规定，对这类会计业务，企业应按照《企业会计准则》及《企业会计制度》规定的相关会计原则进行账务处理。1. 租金费用的账务处理一般来说，租赁土地的年限都低于土地的使用年限，企业支付的租金，应按照租赁的使用年限作为长期待摊处理，按期平均摊销计入成本费用。支付土地租金时：借：长期待摊费用 5000万贷：银行存款 5000万分20年摊销每月平均分摊时：借：管理费用等 208333.33元贷：长期待摊费用 208333.33元同时，我们提醒企业注意，如果租赁期与土地的使用年限相同，虽然在法律形式上，土地属于出租方，但实质上，土地的所有权的已经转移给承租方，类似于分期付款的形式买入土地使用权，具有融资租赁的形式，根据实质重于形式原则，支付的租赁费用应视同购买形式取得，对支付的土地租金，建议应在“无形资产”中反映，视同取得土地使用权。支付土地租金时：借：无形资产 5000万贷：银行存款 5000万每期摊销时：借：管理费用等 208333.33元贷：累计摊销 208333.33元如果企业采用分期支付的方式，可通过“长期应付款”核算。2. 工程施工成本的账务处理企业使用20年后，房屋归村委所有，从法律形式上看，由于我国有关土地政策规定，地上建造物的产权证的所有人应为土地使用权证的持有人，即处于出租方，承租企业无法取得土地使用证及房产证。从实质上看，企业建造厂房而不拥有所有权，其所发生的成本只是少付部分租金，因此，宜将建造写字楼和商铺的成本计入长期待摊费用，在租赁期内分摊计入成本费用。支付建造成本时：借：在建工程 2亿贷：银行存款等 2亿完工验收后计入长期待摊费用：借：长期待摊费用 2亿贷：在建工程 2亿按20年摊销每月平均分摊时：借：管理费用等 833333.33元贷：长期待摊费用 833333.33元参考《财政部关于印发企业会计准则解释第 2 号的通知》（财会[2008]11号）文第五条第五项规定，BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。3. 出租方取得房产的账务处理出租方20年后取得房产，应确认为出租方的固定资产，固定资产入账的时间，我们认为，应该在出租方取得房产时才确认。《企业会计准则》规定，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，该房产20年后才为出租方所持有，同时，固定资产予以确认的条件是经济利益很可能流入企业，由于出租的时间比较长，20年后房产的状态无法确定，处于会计的谨慎性原则考虑，应在20年后确认固定资产，并且按照评估价格入账。二. 税务处理分析租地建房，主要涉及两个税种——营业税和房产税，税务上没有对这种业务模式有明确的规定，但不同的处理方式对企业税负的影响很大。1. 营业税的税务分析营业税涉及到两个环节，出租土地和移交房产：1) 出租土地村委将土地租赁给企业，应按照“服务业-租赁业”5%的税率缴纳营业税。2) 房产企业建造的房产，房产在使用过程中权属性质没有改变，出租方和承租方均不需要缴纳营业税，但由于房产最终归村委所有，企业所付出的是少付租金，在今后房产移交时，视同发生销售不动产的行为，企业需按照“销售不动产”5%的税率缴纳营业税，同时，出租方获得房产，视同收取租金，需按照“服务业-租赁业”5%的税率交纳营业税。同时，营业税的计税基数，应按20年后同类房产的市场平均价格核定。根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>》（国税函发[1995]156号）第十七条规定，以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。根据《营业税暂行条例实施细则》的固定，纳税人有视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）虽然税务政策有规定出租方和企业双方都具有纳税义务，但这种处理方式，会导致企业面临比较重的税负，在实际操作中，很多企业都没有按照这种方式缴纳营业税，存在较高的税务风险。有观点认为，企业租用土地用于自己的生产经营，至于在土地上进行什么活动，属于企业自身的行为，不能因为企业在上面建造了房产就作为“销售不动产”处理。这种操作方式始终存在较高的税务风险，税务机关未必认可。2. 房产税的税务分析1) 区分不同情况判断如何缴纳房产税房产在租入的土地上建造，应如何缴纳房产税，应区分以下情况处理：ü 房产以出租方的名义报建，产权属于出租方房产税由房产的产权所有人缴纳，如果房产以土地出租方的名义报建，产权属于土地出租方，出租方是法定的房产税纳税义务人。出租方在缴纳房产税时，应按租金适用12%的税率交纳房产税。同时，承租方再将房产出租，属于转租性质，承租方不需要缴纳房产税。根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。ü 房产没有产权房产需要由出租方申请办理房产证，否则，由于我国房产权属证明申请时需要提供土地使用权证，同时，房产证上归属人应和土地使用权证的归属人相一致，承租方无法办理，则房屋无法取得房产证，对于这类房产，实际使用人（承租方）是法定的房产税纳税义务人。根据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等。根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。参考《关于明确一方出地一方出资建造房屋的房产税纳税问题的通知》（穗地税发[2002]192号）的规定，出资方在使用该房产期间无须向出地方支付租金或手续费、管理费等任何款项的，则视为无租使用性质，出资方为该房产的房产税纳税人，即由出资方向地税征收机关缴纳房产税。2) 细化明细科目设置企业建造完成的房产，如果存在自用的房产则需要按房产原值缴纳房产税，因此，应注意在核算建筑工程费用时，尽量划分明细项目核算，细化“在建工程”和“长期待摊费用”的明细科目，特别是把可以不计入房产原值的项目与其他项目分开核算，计入不同的明细科目中，避免因账务混乱而多交房产税。3. 税务风险也有税务机关认为，这种租地建房的模式，实际是减少租金收入从而获取房产，这种情形下，出租方需要按照租金和房产原值总额一同作为租金收入计算营业税和房产税，如果按照这种方式缴纳税款，税收负担会非常重。目前国家没有统一的政策，各个地方的操作可能会有所不同。以上是2013年的操作分析，现在营改增涉及营业税部分可以去税务局咨询一下

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可以作为固定资产入账的，入账费用包括建造费，装修费等等，与该厂房建造时发生的非有有关的费用全部可以计入固定资产。

建造时

借：在建工程（购材料，购装修品等）

贷：银行存款等

完工使用后

借：固定资产

贷：在建工程

扩展资料：

在建工程应当按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算。

第一，企业的自营工程，应当按照直接材料、直接人工、直接机械施工费等计量；采用出包工程方式的企业，按照应支付的工程价款等计量。设备安装工程，按照所安装设备的价值、工程安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。

第二，工程达到预定可使用状态前因进行负荷联合试车所发生的净支出，计入工程成本。企业的在建工程项目在达到预定可使用状态前所取得的负荷联合试车过程中形成的、能够对外销售的产品，其发生的成本，计入在建工程成本，销售或转为库存商品时，按其实际销售收入或预计售价冲减工程成本。

第三，在建工程发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，工程项目尚未达到预定可使用状态的，计入继续施工的工程成本。

工程项目已达到预定可使用状态的，属于筹建期间的，计入管理费用，不属于筹建期间的，计入营业外支出。如为非正常原因造成的报废或毁损，或在建工程项目全部报废或毁损，应将其净损失直接计入当期营业外支出。

第四，所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧。待办理了竣工决算手续后再作调整。

参考资料来源：百度百科-固定资产