房地产营改增会计

一、开发阶段,归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)——土地征用及拆迁补偿费 贷:银行存款等科目2、发生开发成本借:开发成本(XX项目、成本对象) ——前期工程费/基础设施费/建筑安装工程费/公共配套设施/借款费用(或列开发间接费用,借款费用不能抵进项)借:开发间接费用借:应交税费—应交增值税(进项税金)贷:银行存款等科目说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本：借:开发成本—XX项目(对象) ——XX贷:银行存款(应付账款)不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。二、预售阶段,取得预售收入1、未完工收到预收款借:银行存款等 贷:预收账款—XX项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时:借:应交税费—未交增值税 贷:银行存款3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费 借:应交税费—城、教、土增税等 贷:银行存款三、完工销售阶段,确认收入、成本1、完工分配开发间接费用借:开发成本——各项目、成本对象贷:开发间接费用2、完工结转开发产品 借:开发产品——各项目借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)贷:开发成本——各明细3、交房并符合确认收入条件借:预收账款等贷:主营业务收入——XX项目(房号)贷:应交税费—应交增值税(销项税额)备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。2019年税率调整为10%。4、同时,结转交房部分所对应的成本:借:主营业务成本贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)5、扣减收入对应的土地价款当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11% 借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)贷:主营业务成本——XX项目月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增抵减的销项税额)-全部进项税额=a借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)a贷:应交税费——未交增值税a次月,申报缴纳增值税:借:应交税费——未交增值税a贷:银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附加:借:营业税金及附加贷:应交税费--城、教、土增税等