注册会计师土地增值税大题

土地增值税（出让方）：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

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注会税法的土地增值税法内容不仅在选择题中容易出现与契税相结合的多选题，而且还容易单独出现计算题，除了三大流转税（增消营）和两个所得税（企个）外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题，最后是计算增值额（需要记住税率）。以下分别总结本章的重要考点。

一、【有偿 国有】 我国土地政策的特殊性决定了我们在学习本章内容时要区分一些重要概念，比如集体土地要变为国有土地时才可以谈转让问题。“转让”（在二级市场）和“出让”（一级市场）又是不同的概念，出让是不征土地增值税的。

二、【征税范围】应征、不征、免征内容具体整理（必须掌握，仍对照“有偿”和“国有”、“转让”这几个关键词）

1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征）；

（1）出售国有土地使用权；

（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；

（3）存量房地产买卖；

（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；

（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；

（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资；

（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；

（8）合作建房建成后转让的。

2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）

（1）房地产继承（无收入）；

（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）；

（3）房地产出租（权属未变）；

（4）房地产抵押期内（权属未变）；

（5）房地产的代建房行为（权属未变）；

（6）房地产评估增值。

3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）

（1）个人之间互换自有居住用房地产；

（2）合作建房建成后按比例分房自用；

（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业；

（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；

（5）国家依法征用收回的房地产；

（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（8）居民个人转让住房。

三、【有偿、转让、国有之含义】理解上述征税范围要掌握核心关键词：“有偿”即取得收入、“转让”即权属发生改变、“国有”（不解释，不是国有的话，转让是非法的。）。另外特别指出：我国土地使用权可以转让，土地所有权是不能转让的。

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