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一、土地增值税的会计处理从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提(营业税金及附加)应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求;二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。(1)取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”;实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。(2)项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”(按照当期结算收入、结算成本以清算口径计)，贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。经过以上账务处理后，该项目“应交税费——应交土地增值税”账户和“待摊费用——预缴土地增值税”余额均为零。二、土地增值税的税务处理在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。
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一、主营房地产业务的企业
借：税金及附加
贷：应交税金——应交土地增值税
二、兼营房地产业务的企业
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交土地增值税
三、按税法规定预缴土地增值税
借：应交税金——应交土地增值税
贷：银行存款
四、收到退回多交的土地增值税
借：银行存款
贷：应交税金——应交土地增值税
土地增值税定义：土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
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一、增值税
按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税
土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省(自治区、直辖市)确定。同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税
根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：
(一)一次性全额收款方式
企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
(二)分期收款方式
企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。与一次性全额收款类似，此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入，计算预计毛利的基数也会大于等于实际收到的预收款。
(三)银行按揭方式
企业应按销售合同或协议约定的'价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此种方式下与增值税基本不存在差异。
(四)委托方式
对于委托销售方式，基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入，而未考虑实际收款或合同约定。导致可能早于或晚于实际收到预收款，与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断。
从确认收入的时间上来看，31号文规定了4种不同销售方式下的收入实现时间，其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的，应当首先
在企业所得税确认计算毛利时，除上述不同销售方式的不同规定外，还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题。企业所得税确认的收入应当为不含税收入，这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额(一般计税方法)或应纳税额(简易计税方法)。而在预售阶段，增值税的纳税义务尚未发生，其销售额没有确定，根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定，所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额，不能扣除预缴的增值税。
四、会计处理
下面举例来说明房地产预售阶段的主要税务处理及会计处理。
例：A房地产开发企业2015年9月开始开发甲房地产项目，2016年7月开始开发乙房地产项目。2017年5月，甲、乙房地产项目均处于预售阶段，当月甲项目取得预收款1000万元，乙项目取得预收款1200万元，假设A企业按月申报，当月除期间费用100万元外没有其他可以在税前扣除的项目。2017年5月A公司的会计处理及增值税、土地增值税(预征率均为1%)、企业所得税(预计毛利率15%)处理如下(以万元为单位)：
1.增值税
甲项目预缴增值税：1000÷(1+5%)×3%=28.57
乙项目预缴增值税：1200÷(1+11%)×3%=32.43
共预缴增值税28.57+32.43=61
2.土地增值税
预征土地增值税的计征依据=(1000+1200)-61=2139
预征土地增值税额：2139×1%=21.39
3.企业所得税
当月企业所得税应当确认的预计毛利为：2200×15%=330
当月应纳所得税额=(330-100)×25%=57.5
4.会计处理
(1)收到预收款
借：银行存款 2200
贷：预收账款 2200
(2)预缴增值税
借：应交税费—预交增值税 61
贷：银行存款 61
(3)预缴土地增值税
借：应交税费—应交土地增值税 21.39
贷：银行存款 21.39
(4)预缴企业所得税
借：所得税费用 57.5
贷：应交税费—应交所得税 57.5
借：应交税费—应交所得税 57.5
贷：银行存款 57.5
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