房产评估升值会计处理

企业在生产经营过程中，对外融资是无法避免的。在融资之前，金融机构需要对于企业的家底进行评估，这样一来，资产评估就出现了，那么，资产评估增值的话，企业财务该怎么核算与纳税处理呢?今天财税君就来跟大家来讲讲关于资产评估的事。某房地产公司名下有块100亩的商业用地，2012年以80万元/亩的价格，受让该土地，由于目前房地产市场不太稳定，所以一直闲置未开发，公司因资金周转的需要，以该土地抵押给银行进行融资，在进行土地抵押前，对该土地进行了资产评估，评估市场价值为200万元/亩。财务人员并将资产评估增值的部分进行了账务处理：(一)受让土地使用权时账务处理借：无形资产8000万元贷：银行存款8000万元(二)评估增值时账务处理借：无形资产12000万元贷：资本公积12000万元需要说明的是，该房地产公司取得的土地使用权未进行开发前，应先按缴纳的土地出让金将该土地使用权确认为无形资产，开发时，再将该土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。一、增值税根据财税(2016)36号文相关规定，转让2016年5月1日之前取得的不动产，可以选择简易计税方法，适用5%的增值税税率。但是，本案中该公司只是对公司名下的土地使用权进行了市场价值的评估，并未对外进行使用权的转让，土地使用权并未发生转移。因此，该公司“土地使用权评估增值”无需缴纳增值税。二、土地增值税是不是“土地使用评估增值”就等于“土地增值”了，就要交土地增值税呢?很多公司就顾名思义，以为“土地增值”那不就要交土地增值税，哪知道这税种属于财产和行为税，交与不交要看你是否转让。自有土地评估增值不需缴纳土地增值税，如果转让时发生的增值才需要缴纳土地增值税。三、企业所得税在会计上，对评估增值的资产，一方面增加相应的资产价值，另一方面增加企业的资本公积，也就是说，会计上对评估增值部分不确认为企业的收益。按照成本核算的要求，对资产评估增值部分企业可以计提折旧和摊销费用。在税法上，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。所谓称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。因此，在税法处理上，资产评估增值不需作账务处理，由于嘉诚公司土地使用权未发生转移，所以也不需要缴纳企业所得税。四、印花税根据印花税相关规定，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件计税5元/件。这样一来，如果企业资产发生了评估增值，会计上也进行了账务处理，那么根据印花税相关的规定，应就增加的部分缴纳印花税。现在大家对于企业“资产评估增值”及如何纳税的问题弄清楚了吗。工商注册多少钱？找曼德企服放心，公司代办安全高效，税务顾问专业，曼德企服一站式服务专家。

一、关于评估是否调账历史成本会计核算，是会计桥牌的基本原则。在些原则之下，固定资产评估一般不进行调整账面价值。但也有例外，如：非同一控制下的企业合并，购买100%的股权，在此情况下可固定资产可以采用评估后的价值计量。二、调账折旧计算1、第1年，12月购入，不计折旧。2、2－6年，折旧年限25年，在不考虑残值的情况下，每年折旧费30,000.00元。3、第7年，第6年12月31日，评估价1,000,000.00元，剩余使用期20年，当年折旧费50,000.00元。三、会计处理评估价净值1,000,000.00元，账面已提累计折旧150,000.00固定资产原值1,150,000.00元，固定资产原值净增加400,000.00元（以上系根据给定条件推算的，具体应以评估报告为准）借：固定资产400,000.00贷：资本公积400,000.00

资产评估增值部分的会计处理

“营业外支出———资产评估减值”科目，贷记有关资产类科目;对评估增值的部分，不能把增值部分全部计入资本公积，而是应当把增值部分扣除未来应缴所得税部分计入权益，借记有关资产类科目(增值部分)，贷记“资本公积———资产评估增值准备”，贷记“递延税款”。这部分税款可据实逐年调整或综合调整(期限不得超过10年)，每年缴纳企业所得税时借记“递延税款”，贷记“应交税金———应交所得税”，同时借记“资本公积———资产评估增值准备”，贷记“资本公积———其他资本公积转入”，从而体现企业资产的实际增加情况。

但在实际操作中，除某些资产评估机构在评估过程中有一定的随意性之外，不少企业对资产评估后的会计处理也不尽规范、正确，多延用老的`做法，一般在资产评估增值时全额增加“资本公积”，这样，既无法真实反映企业改制后的资产情况，也造成了部分税收流失。如一家实施股份制改制的企业，由某会计师审计后出具的审计报告中一笔对资产评估增值的处理就存在误差，印染专用技术一项，帐面价值350万元，评估确认价值为420万元。会计处理误为：借：无形资产70万元，贷：资本公积———资产评估增值70万元。该企业的企业所得税税率为33%.正确的会计处理应为：借：无形资产70万元，贷：资本公积———资产评估增值准备46 9万元，贷：递延税款23 1万元。假设该企业按10年期综合调整递延税款，则以后10年中每年做以下分录：借：递延税款2 31万元，贷：应交税金———应交所得税2 31万元;借：资本公积———资产评估增值准备4 69万元，贷：资本公积———其他资本公积转入4 69万元。

为保证企业审计评估后资产的真实性，笔者提出如下建议：

1 加强对中介机构的管理。中介机构在评估企业资产时要慎重，要实事求是，不得随意扩大或减少企业资产。

2 资产评估增值部分，要扣除未来应缴企业所得税部分后进“资本公积”，必须杜绝随意扩大资产额的情况。

3 对于折旧年限在10年以上的资产，“递延税款”必须据实逐年调整，以体现资产在使用期内企业效益与税负的一致。

4 对于核销资产，应由国有资产管理部门批准，并入“营业外支出”科目，不得从“资本公积”中减少，从而削减企业资产总额。

国有企业进行股份制改制，其目的是为了顺应市场经济发展的需要。但在改制过程中，如果只是为了达到规定的资产总额，而在资产评估时不实事求是地增值资产或核销资产，这不仅无法准确地反映国有资产的总额，而且在一定程度上也会影响国有企业改革的正常发展，因而有必要引起足够的重视。

房子评估增值没有买卖不做账务处理。还是按账面价值计提折旧。