土豆炒洋芋G
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。下面是我为大家带来的房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理的知识，欢迎阅读。
一、增值税
按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税
土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省(自治区、直辖市)确定。同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税
根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：
(一)一次性全额收款方式
企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。这种方式下企业所得税确认收入的.时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
(二)分期收款方式
企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。与一次性全额收款类似，此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入，计算预计毛利的基数也会大于等于实际收到的预收款。
(三)银行按揭方式
企业应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此种方式下与增值税基本不存在差异。
(四)委托方式
对于委托销售方式，基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入，而未考虑实际收款或合同约定。导致可能早于或晚于实际收到预收款，与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断。
从确认收入的时间上来看，31号文规定了4种不同销售方式下的收入实现时间，其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的，应当首先
在企业所得税确认计算毛利时，除上述不同销售方式的不同规定外，还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题。企业所得税确认的收入应当为不含税收入，这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额(一般计税方法)或应纳税额(简易计税方法)。而在预售阶段，增值税的纳税义务尚未发生，其销售额没有确定，根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定，所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额，不能扣除预缴的增值税。
四、会计处理
下面举例来说明房地产预售阶段的主要税务处理及会计处理。
例：A房地产开发企业2015年9月开始开发甲房地产项目，2016年7月开始开发乙房地产项目。2017年5月，甲、乙房地产项目均处于预售阶段，当月甲项目取得预收款1000万元，乙项目取得预收款1200万元，假设A企业按月申报，当月除期间费用100万元外没有其他可以在税前扣除的项目。2017年5月A公司的会计处理及增值税、土地增值税(预征率均为1%)、企业所得税(预计毛利率15%)处理如下(以万元为单位)：
1.增值税
甲项目预缴增值税：1000÷(1+5%)×3%=28.57
乙项目预缴增值税：1200÷(1+11%)×3%=32.43
共预缴增值税28.57+32.43=61
2.土地增值税
预征土地增值税的计征依据=(1000+1200)-61=2139
预征土地增值税额：2139×1%=21.39
3.企业所得税
当月企业所得税应当确认的预计毛利为：2200×15%=330
当月应纳所得税额=(330-100)×25%=57.5
4.会计处理
(1)收到预收款
借：银行存款 2200
贷：预收账款 2200
(2)预缴增值税
借：应交税费—预交增值税 61
贷：银行存款 61
(3)预缴土地增值税
借：应交税费—应交土地增值税 21.39
贷：银行存款 21.39
(4)预缴企业所得税
借：所得税费用 57.5
贷：应交税费—应交所得税 57.5
借：应交税费—应交所得税 57.5
贷：银行存款 57.5
小统哥9888
房产税如何计算
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。那么房产税如何计算?下面是我为大家整理的相关内容，欢迎了解!
征税范围
目前，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。但国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部、国家税务总局批准免税的其他房产免征房产税。房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税;经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税;《财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的.通知》(财税〔2014〕52号)明确，对公共租赁住房免征房产税。纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
适用税率
房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按租金收入计征的，税率为12%。
房产原值计算
一般规定。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。例如，甲公司2010年7月从乙公司融资租入一生产车间，合同约定租赁期限为5年，最低租赁付款额合计为1300万元，最低付款额现值为1000万元。该生产车间公允价值为1200万元。则该生产车间会计入账价值为1000万元，即房产原值为1000万元。假设甲公司所在地税务机关规定计征房产税的依据为房产原值一次减除30%后的余值，那么甲公司融资租入生产车间的房产余值=1000×(1-30%)=700(万元)。
配套设施。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税;对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。例如，某企业一项建设工程3500万元，其中：建筑物2500万元、中央空调400万元、智能化设备600万元，那么，应以3500万元作为房产原值计税，而不能仅以建筑物2500万元作为计税原值。
地下建筑物。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)明确，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×〔1-(10%~30%)〕×1.2%;2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×〔1-(10%~30%)〕×1.2%;3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
土地价款。《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价;容积率大于0.5且小于1时，按土地使用面积价值加上房产价值作为计税基础。例如，某企业有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，宗地容积率=8000÷20000=0.4，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单位=8000×2×1 =16000(万元)。再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，宗地容积率=5000÷1000=5，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。
纳税时间
《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税;纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税;纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。对于房产税纳税义务截止时间，财税〔2008〕152号文件第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
优质会计资格证问答知识库
