房屋管理会计

房地产注重核算项目，单独土地增值税，土地汇算清缴，房地产有预售，房地产主要项目核算和税收和工程建筑一样区别于其他行业，需要懂项目管理。还有预算。懂预算才好做项目成本。资金管理方面，房地产和银行合作，对于资金管理方面有专门的资金管理会计。建筑企业注重项目管理。亲，及时采纳哦~

会计制度会计制度是指导会计工作的具体要求，包括各行业的会计制度。物业管理公司属于第三产业中的服务性行业，主要参照《旅游、饮食、服务企业会计制度》。一、物业物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业应具备如下几个要素：(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。二、物业管理概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要一、物业管理企业会计对象物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。二、物业管理企业会计的职能会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。1反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映职能有如下特点：(1)反映过程中，主要利用货币计量。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。2监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。二、物业管理企业会计的职能所谓的会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。(一)反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的矗基本职能。反映职能有如下特点；(1)反映过程中，主要利用货币计量。对物业管理企业已发生的各项业务可以采用货币度量、实物度量和劳动度量。而货币度量可以将性质不同的各项业务加以综合，求得综合性较强的价值指标。市场经济条件下，广泛利用综合价值管理，是实行有效管理的一个重要手段。在反映中，我们并不排斥其他度量方法，但主要采用货币度量是反映的一大特点。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。完整性是指凡属于经营活动中能以货币计量的经济业务都要加以记录，不能遗漏。连续性是指在核算时对各种经济业务应按照其发生的时间顺序依次进行登记，而不中断。系统性是指会计提供的信息资料必须通过一定的方法加以整理，形成相互联系的有序整体。(二)监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制．使之达到预期目标的功能。反映和监督这两项职能是不可分割的。二者的关系是辩证统一的。没有会计监督，反映就失去存在的意义．没有会计反映，会计监督就失去存在的基础。一、会计核算的基本前提以下列条件为前提1会计主体会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。具备三个条件：(1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。(2)进行独立的生产经营活动。(3)具有一定数量的资金。企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。2持续经营持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。3会计分期会计分期是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算帐目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制会计报表。4货币计量货币计量是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货币作为统一尺度来进行计量。二、会计核算的一般原则会计核算的一般原则是建立在会计核算基本前提基础上，对会计核算所提供的信息的基本要求。1．客观性原则2．重要性原则3．有用性原则4．可比性原则5．一贯性原则6．及时性原则7．清晰性原则8．权责发生制原则9．配比原则10．划分收益性支出与资本性支出原则11．历史成本原则12．谨慎原则一、会计要素会计要素即是会计对象的具体化。我国＜企业会计准则＞将企业会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。1．资产资产是企业拥有或控制，能够以货币计量的经济资源。2．负债负债是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。3．所有者权益所有者权益是指企业投资人对企业净资产的所有权。4．收入收入是企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入。5．费用费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。6．利润利润是指企业在一定时期内的经营成果。包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。会计要素之间的数量关系为：资产＝负债十所有者权益二、会计核算方法会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。(一)会计核算的具体方法1．设置会计科目会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。2．复式记帐复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。3．填制和审核凭证会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。4．登记帐簿帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。5．成本计算成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。 发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。6．财产清查财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点和对银行存款、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。7．编制会计报表会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计核算方法之间的相互关系：上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证，并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。二、会计核算方法会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。(一)会计核算的具体方法1．设置会计科目会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目就是事先在设计会计制度时规定这些项目，然后根据它在帐簿中开立帐户，分类地连续地记录各项经济业务。物业公司属于提供劳务服务的第三产业，现将其会计科目列出，以供会计核算时使用会计科目表顺序号 编号 名称 顺序号 编号 名称一、资产类 28 214 应付福利费1 101 现金 29 221 应交税金2 102 银行存款 30 223 应付利润3 109 其他货币资金 31 229 其他应交款4 111 短期投资 32 231 预提费用5 113 应收帐款 33 241 长期借款6 114 坏帐准备 34 251 应付债券7 117 应收补贴款 35 261 长期应付款8 119 其他应收款 36 270 递延税款9 121 原材料 37 275 住房周转金10 122 燃料 三、所有者权益11 124 低值易耗品 38 301 实收资本12 126 物料用品 39 311 资本公积13 128 库存商品 40 313 盈余公积14 131 待摊费用 41 321 本年利润15 141 长期投资 42 322 利润分配16 151 固定资产 四、损益表17 155 累计折旧 43 501 主营业务收入18 156 固定资产清理 44 502 主营业务成本19 159 在建工程 45 503 营业费用20 161 无形资产 46 504 主营业务税金及附加21 171 递延资产 47 511 管理费用22 181 待处理财产损益 48 512 财务费用23 195 待转销汇兑损益 49 521 投资收益二、负债类 50 525 补贴收入24 201 短期借款 51 531 营业外收入25 203 应付帐款 52 532 营业外支出26 209 其他应付款 53 550 所得税27 211 应付工资 54 560 以前年度损益调整2，复式记帐复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。这种记帐方法能够全面、清晰地反映出经济业务的来尤去脉，可以检查有关业务的记录是否正确。3．填制和审核凭证会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。所有凭证都要经过会计部门和有关部门的审核．只有经过审核无误的会计凭证，才能作为记帐的依据。填制和审核会计凭证可以为经济管理提供真实可*的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。4．登记帐簿帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。登记帐簿就是将发生的经济业务、序时、分类地记入有关帐簿。登记帐簿必须以凭证为根据，并定期进行结帐、对帐，为编制会计报表提供完整而又系统的会计数据。5．成本计算成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。通过成本计算，可以反映和监督各项费用的发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。6．财产清查财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点相对银行存敦、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。若发现帐实不符，查明原因，经过批准手续调整帐目，使帐实相符。7．编制会计报表会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计报表为人们了解和观察企业的生产经营情况，衡量和评价企业的财务状况和经营成果，提供必要的依据。(二)会计核算方法之间的相互关系上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证， 并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。一、会计机构的设置二、会计人员(一)会计人员的主要职责(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。(二)会计人员的主要权限三、会计法规和制度会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三个层次构成。1．会计法2．会计准则3．会计制度合理配备会计人员和不断提高会计人员的素质是做好会计工作的决定因素。(一)会计人员的主要职责(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。(二)会计人员的主要权限（1） 会计人员有权要求本单位有关部门和人员认证执行财务计划和预算，遵守国家财经纪律和财务制度（2）会计人员有权监督、检查本单位有关部门的财务收支、资金使用和财产保管、收发计量、检验等情况。三、会计法规和制度会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三层次构成。1，会计法它是会计核算工作最高层次的规范，是加强会计工作，保障会计人员行使职权，加强经济管理的根本法规。2．会计准则会计准则是对会计核算要求所作的原则性规定，是对经济业务的会计处理所做出的具体规定的准则。3．会计制度会计制度是指导会计工作的具体要求，包括各行业的会计制度。物业管理公司属于第三产业中的服务性行业，主要参照《旅游、饮食、服务企业会计制度》。一、现金管理(一)现金的使用范围按照国务脘颁发的(现金管理暂行条例)的规定，物业管理公司可以在下列范围内使用现金：(1)对职工支付工资、奖金、津贴和福利补助金等；(2)对城乡居民个入或不能转帐支付的集体劳动报酬；(3)根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；(4)支付各种社会保险和社会救济费，如退职金、离退休金、抚恤金等；(5)向个人收购农副产品和其他物资的价款；(6)支付出差人员随身携带的差旅费；(7)支付结算起点以下的零星支出；(8)中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。(二)库存现金的限额企业日常零星开支所需现金由开户银行根据企业的实际情况，核定最高限额，一般为三天至五天的日常零星开支所需的库存现金限额。边远地区和交通不便地区的企业库存现金，可以多于五天，但不超过十五天的日常零星开支。库存现金限额一经确定必须遵照执行。库存现金不足时，可向银行提取；库存现金超过限额时，应及时解存银行。由于情况变化，需增加或减少库存现金限额时，应向开户银行申请，经银行审查同意后才能调整。(三)现金日常收支的管理物业管理企业在办理有关现金收支业务时，应当遵守以下几项规定：(1)企业现金收入应于当日迭存开户银行。当日送存银行有困难的，由开户银行确定送存时间。(2)企业支付现金，可以从本企业库存现金限额中支付或者从开户银行提取，不得从本企业的现金收入中直接支付(即坐支)。因特殊情况需要坐支现金的，应事先报经开户银行批准。(3)企业从开户银行提取，应当写明用途，由本单位财会部门负责人签字盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。(4)企业因采购地点不固定、交通不便以及其他特殊情况必须使用现金的，应向开户银行提出申请，经开户银行审核后，予以支付现金。(四)现金的内部控制制度(1)将经管现金和会计记帐分开。经管现金收支的出纳员不得进行会计记帐，进行现金收付记帐的会计人员不得经管现金。实行钱帐分管是现金内部控制的最基本要求。为了使经管现金的出纳员能随时了解现金结存情况，一般可由出纳员兼管日记帐。(2)对现金收付的交易必须按原始凭证编制收付款凭证，并要在原始凭证与收付款凭证上盖上“现金收讫”或“现金付讫”章。(3)会计人员根据“收款或付款清单”和“银行存款回单”等，经核对无误后，编制凭证、登记有关帐簿。(4)企业的出纳人员应定期进行轮换，不得一人长期从事出纳工作。不懂的话 联系

一、开发成本（企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本）1、开发成本-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）（1）开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费（下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等）（2）开发成本-开发项目名称-前期工程费（下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费（含甲供材）、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等）（3）开发成本-开发项目名称-建安工程费（下设明细：地基工程费、建筑工程费（含甲供材）、安装工程费（含甲供材）、公共装饰工程费（含甲供材）、精装修工程费（含甲供材）、工程监理费等）（4）开发成本-开发项目名称-基础设施费（下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等）（5）开发成本-开发项目名称-公共配套费（下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等）（6）开发成本-开发项目名称-开发间接费（下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等）二、开发间接费用（项目部直接为开发产品发生的各项间接费用）（1）开发间接费用-工资薪金（2）开发间接费用-职工福利费（3）开发间接费用-办公费用（4）开发间接费用-折旧摊销费（5）开发间接费用-劳动保护费（6）开发间接费用-房租物业管理费（7）开发间接费用-工程管理费（8）开发间接费用-项目营销设施建造费（9）开发间接费用-一般借款费用（符合资本化部分）三、预收账款（企业按照《商品房预售合同》约定预收的款项）1、预收账款-预收订金（是指按照合同约定预收但未开具发票的房款）（1）预收账款-预收订金-普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（2）预收账款-预收订金-非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（3）预收账款-预收订金-商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（4）预收账款-预收订金-车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）2、预收账款-预收售房款（是指按照合同约定预收且已开具发票的房款）（1）预收账款-预收售房款-普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（2）预收账款-预收售房款-非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（3）预收账款-预收售房款-商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（4）预收账款-预收售房款-车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）四、应付账款（企业因接受建筑劳务等应支付的款项）1、应付账款-暂估成本（是指按照权责发生制原则预提应付未付的开发成本）（1）应付账款-暂估开发成本-待结算工程成本（2）应付账款-暂估开发成本-待建工程成本（3）应付账款-暂估开发成本-待上交费用五、开发产品（企业完工时库存开发产品的实际成本）1、开发产品-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）（1）普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（2）非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（3）商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（4）车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）六、主营业务收入（企业确认的销售开发产品的收入）1、主营业务收入-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）（1）普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（2）非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（3）商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）（4）车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）七、主营业务成本（企业确认开发产品收入时应结转的成本）1、主营业务成本-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）（可以不设置核算项目俗称半和科目）（1）普通住宅（2）非普通住宅（3）商铺（4）车库

物业管理会计科目2008-01-11 13:07物业管理会计科目补充物业管理企业会计核算补充规定一、会计科目及使用说明第204号科目 预收账款1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安 、绿化等预止的公共性服务费等。2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录。预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。4.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。第205号科目 代收款项1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有结电视费、电话费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账。4.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。第209号科目 其他应付款1.本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。4.本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款。第281号科目 代管基金1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设置维修基金。2.企业代收代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。 代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营 收入-物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3.本科目应按单幢房屋设置明细账。4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。第411号科目 物业工程1.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修 收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。3.本科目应按工程项目设置明细账。4.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。5.企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。第501号科目 经营收入1.本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2.企业取得的和项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用 人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。3.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等 科目，贷记本科目。企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。4.本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可 以根据实际管理，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明核算。5.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。第502号科目 经营成本1.本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅 费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。2.企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存 款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。 月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。第511号科目 其他业务收入1.本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。2.企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房以营收入”等。4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。第512号科目 其他业务支出1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。2.企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。二、会计报表的编制说明1.在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。2.“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。3.“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。浅议物业管理企业会计核算的新规定李俊杰一、物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续。物业管理会计的出现和发展是物业管理公司进入市场实行企业化经营、专业化管理和社会化服务的必然产物。财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文《关于物业管理企业执行<房地产开发企业会计制度>有关问题的通知》以及《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》，以物业管理的行业特点，融合了会计核算方法和会计程序，丰富了会计工作的内容，使目前上海地区物业管理企业，由采用多种行业会计制度统一过渡到完整的、系统的、可以操作、可以实施的会计方法和步骤上来。笔者曾对上海几家颇有影响的物业管理企业作了一次调查，大多数企业财务人员认为：物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟、可操作，很难做到融会贯通、运用自如。原因有三：其一，物业管理行业作为新兴行业，国家、地方、房管部门不断有新的政策、法规和条款出台，使物业管理会计核算跟不上新政策的实施要求；其二，财务人员过去不能以《会计法》为准绳实施操作，而是以某些不够成熟的房管要求处理业务，造成核算过程中偏差；其三，物业管理行业的工作内容从原来简单的房屋养护到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术，从简单的为使用人提供服务到智能化管理，管理的内容丰富了，服务的项目扩大了，而财务人员缺少专业培训，主管部门又很少有权威性的政策解释。上述三个原因阻碍了物业管理财务的正常发展。物业管理企业的会计核算在明确执行《房地产开发企业会计制度》基础上，再按照《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》执行。是近年来比较具体的对物业会计的工作性指导，统一了物业管理行业会计科目的设置。如新设的第205号科目“代收款项”，第281号科目“代管基金”，第411号科目“物业工程”是在行业中常见常用的收支科目。对原先房地产企业使用的第204号科目“预收帐款”，第209号科目“其他应付款”，第501号科目“经营收入”，第502号科目“经营成本”，第512号科目“其他业务支出”等都较具体地作了解释和归类说明。充分发挥了会计管理的职能，为企业内部正确统计运作和有效控制成本支出，提供合理的会计信息和充分的理论依据。二、1、《物业管理企业会计核算补充规定》分清了代收款项同其他收入款项的界限，新设置的第205号科目“代收款项”立意明确，物业公司代有关部门向业主收取的垃圾清运费、有线电视初装费、电表保证金、水费押金等，可在“代收款项”一级科目下设各项二级科目，——分类入帐。有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳，操作性强。[例]某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费，为自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下：借：101现金、102银行存款贷：205代收款项——垃圾清运费——有线电视初装费——水费——电表保证金月末将收入各项费用归还有关部门，分录如下：借：205代收款项——垃圾清运费——有线电视初装费——水费——电表保证金贷：102银行存款月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：借：205代收款项——服务费收入贷：经营收入——服务费收入代收款项科目的期末余额，在资产负债表中“其他流动负债”额目中反映。2、《物业管理企业会计核算补充规定》切合实际设置新科目，纠正了以往对维修基金科目归类无序的缺陷。过去有的物业管理企业将维修基金归集在第203号科目“应付帐款”，也有归集在第261号科目“长期应付款”。新增设第281号科目“代管基金”是为房屋使用人和业主代管的部分基金，既符合国家规范，又符合物业公司实际。[例]某物业公司收到委托管理的房屋共用部位、共用设施维修基金和代管基金的存款利息，分录如下：借：102银行存款——代管基金存款贷：281代管基金——维修基金——利息收入外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维修基金，分录如下：借：281代管基金——维修基金贷：102银行存款本科目期末贷方余额反映代管基金结余款。3、《物业管理企业会计核等补充规定》新设置第411号科目“物业工程”，归集了承接物业工程成本支出，为物业工程有效地、系统地提供正确的成本信息，有利于物业公司进行成本控制。[例1]某物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建，分录如下：借：411物业工程——办公室装修贷：102银行存款、124库存材料办公室装修工程完工，费用在二年中分摊：借：171递延资产——办公室装修贷：411物业工程——办公室装修借：502经营成本——物业管理贷：171递延资产——办公室装修[例2]根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修。借：411物业工程——物业大修工程贷：102银行存款、104库存材料工程完工后，工程款经业委会或者物业产权人、使用人鉴证，结转工程成本：借：281代管基金——维修基金贷：501经营收入——物业大修工程借：502经营成本——物业大修贷：411物业工程——物业大修工程本科目应按工程项目内容设置明细帐，借方金额反映在建工程的实际成本。综上所述，《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》是现阶段物业管理会计规范发展过程中的一大进步。但与目前物业管理行业的发展速度相比仍有不足之处。譬如：业主委员会同物业公司之间的帐务设置不够明确；第411号科目“物业工程”在科目使用说明中对物业管理用房装饰、装修发生的支出，也可采用第159号科目“在建工程”；第209号科目“其他应付款”记入对使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复等方面的保证金等，不符合《上海市居住物业管理条例》的有关规定。类似上述情况，需要广大财务人员在今后的工作实践中再研究摸索和改进，使物业管理会计的内容既能适应多元化物业服务对会计信息资料的需要，又能满足物业管理企业自身对会计信息资料的要求。