小区会计管理

业主委员会主任有权保管小区的会计档案，这一个说法要具体情况具体分析，一般情况下来说会计的档案都是由会计来进行有效保管的，这样更科学。

一、物业管理企业会计核算的特点 由于物业管理企业是从房地产开发企业发展出来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定，进行会计核算。 物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记“固定资产”等科目，贷记“实收资本”科目；业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立“委托管理资产会计备查账簿”，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。 物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“在建工程——物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“在建工程——物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。 物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。 物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目及“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目；交纳税金时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。 物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记“营业成本”、“营业间接费用”等科目，贷记“应付工资”、“库存商品”等科目；计入“营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入“营业成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种期间费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“库存商品”、“应付工资”等科目。 物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目；将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“营业成本”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额，计算出应纳所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金”科目；结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税”科目；交纳所得税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。 物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

业主委员会主任可以保管小区的会计档案，毕竟是业主委员会那么饱，管小区一些档案也是正常的情况，所以有权利保管。

物业公司财务管理及会计核算

物业公司是一类庞大的服务组织，其工作范围有会计核算和财务管理。物业公司工作的开展一定要围绕这两方面，如此，才能保证企业资金良好运转，提升企业资金的管理及服务水平，营造良好的内部发展空间，推动企业更好地发展。

一、物业公司会计核算和财务管理的内容

物业公司会计核算的内容包含代管基金的核算、物业公司的营业收入核算、物业公司成本费用核算、代收款项核算。代管基金指的是物业公司代为管理物业产权人、使用人房屋使用中公共部分的共用设施维修基金与维修基金。物业公司的营业收入是在物业经营活动和事物管理中获得的多项收入，由主营业务与其他业务的收入构成。物业公司成本费用核算以权责发生制的形式，依照期间费用、营业成本来核算。物业公司要把“代收款项”设置在“其他应付款”的科目下，用来核算企业代收代付水电费及其他代收代付款项。财务管理是指物业公司为了规划及控制资金运转而实施的管理，以筹集资金为重点，以实现最小化的资本成本。财务管理不只是筹集资金，而且还要进行内部控制，管理资金使用。物业财务管理人员一定要依照公司管理及服务需求，不仅按照公司管理与服务的需要，规划筹资的范围和时间，保障公司活动的顺利进行，按照各筹资方案应支付的筹资成本和担负的筹资风险，采用合理的筹资方案。这是物业公司需要承担的筹资管理任务。

二、物业公司的会计核算及财务管理的方法

(一)细化财务管理

第一重视管理成本费用，会计处理成本费用时，实现核算级次多元化，丰富核算项目，物业公司产生的所有成本费用一定明确标定有关部门及涉及业务，审核成本费用时，一定要规范化和严格化，多等级批次，尽一切努力确保会计账目成本信息功能的多样化。此外，搞好资金流动匹配公司业务工作，准确核算所有项目中的资金成本，保障核算信息的实用性及科学性，为物业公司的决策制定提供优质的服务。第二，利润中心的设立要考虑物业公司的实际状况，细化所属小区为业务单元，对各业务单元，建立利润中心。不仅如此，完善科目设置，排序待使用的会计科目，突出科目管理分类与秩序的地位。利润中心的建立可以清晰反映各小区收入、成本费用、现金流量。第三，加强资金管理力度。先要加强资金运转水平，实时追踪管理，将资金消耗降至最低，形成资金的合理化使用;其次，压缩应付款的`范围，推进资金回笼，保持高水平的存货管理。物业公司一定要重视回避财务分散及风险，如向业主收取相应的代缴费押金，还可以增强保险力度，控制索赔风险于合理范围。再者，在物业公司内部推广执行坏账准备金制度，把计提的坏账准备归入管理费用中。如此，其不仅强化了公司的风险意识，而且也提高了抗风险能力。采取以上措施后，物业公司可以在极短的时间内缓解资金占用的压力，推进资金周转进度，不断缩小资金成本。

(二)准确规划应税项目，确保申报纳税无误

物业公司内部的许多人员不了解物业服务企业所有者权益与物业所有权权益有何不同，不清楚企业的服务中心和业主委员会处于一种什么样的关系，甚至对一些概念，如应税与非应税项目的划分不甚了解，如此，会计核算混乱丛生，出现了纳税申报作假，侵犯了业主权益物业服务企业征得物业服务企业和业主委员会的同意，由业主大会表决通过，才能收取相应的每年的物业服务费，物业服务企业在物业管理成本的基础上，添加明确的成本佣金率，通过计算得到物业服务企业的经营收入，从业主收取的物业服务收费中收取金额[2]。所以，便产生了两个概念：业主委员会的收支结余与服务中心的经营利润。物业服务企业收取业主的物业服务收费与实际收取的物业服务费的差值即为业主委员会的收支结余，同时包括业主委员为了管理所管公共辖区的事务产生分散费用的余额。物业服务企业实际收取的物业服务费和物业服务成本、费用等的差值即为服务中心的经营利润。前者主要来自业主权益，后者来自物业服务企业所有者权益，后者盈余是交纳企业需要支付的税费。此外，按照税法相关要求，暂为保管、使用公共维修金、代替收取和支付的装修押金，无需支付营业税与附加税。

三、结束语

总之，物业公司会计核算及财务管理要研究的内容还有很多，诸如，其工作中存在的问题，这都是今后需要重点研讨的对象，为此，本文做出如上阐述的同时，也希望和物业公司会计核算及财务管理有关的研究取得突破进展。事实上，物业公司会计核算及财务管理中的方法还有很多，如完善基础会计工作，构建二级核算与管理制度等都是很好的方法，作为一名物业公司财务人员，一定要切实提升自身业务水平，不断更新观念及知识，更好地投入物业公司会计核算及财务管理工作中。