物业会计制度培训

会计制度会计制度是指导会计工作的具体要求，包括各行业的会计制度。物业管理公司属于第三产业中的服务性行业，主要参照《旅游、饮食、服务企业会计制度》。一、物业物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业应具备如下几个要素：(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。二、物业管理概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要一、物业管理企业会计对象物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。二、物业管理企业会计的职能会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。1反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映职能有如下特点：(1)反映过程中，主要利用货币计量。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。2监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。二、物业管理企业会计的职能所谓的会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。(一)反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的矗基本职能。反映职能有如下特点；(1)反映过程中，主要利用货币计量。对物业管理企业已发生的各项业务可以采用货币度量、实物度量和劳动度量。而货币度量可以将性质不同的各项业务加以综合，求得综合性较强的价值指标。市场经济条件下，广泛利用综合价值管理，是实行有效管理的一个重要手段。在反映中，我们并不排斥其他度量方法，但主要采用货币度量是反映的一大特点。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。完整性是指凡属于经营活动中能以货币计量的经济业务都要加以记录，不能遗漏。连续性是指在核算时对各种经济业务应按照其发生的时间顺序依次进行登记，而不中断。系统性是指会计提供的信息资料必须通过一定的方法加以整理，形成相互联系的有序整体。(二)监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制．使之达到预期目标的功能。反映和监督这两项职能是不可分割的。二者的关系是辩证统一的。没有会计监督，反映就失去存在的意义．没有会计反映，会计监督就失去存在的基础。一、会计核算的基本前提以下列条件为前提1会计主体会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。具备三个条件：(1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。(2)进行独立的生产经营活动。(3)具有一定数量的资金。企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。2持续经营持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。3会计分期会计分期是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算帐目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制会计报表。4货币计量货币计量是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货币作为统一尺度来进行计量。二、会计核算的一般原则会计核算的一般原则是建立在会计核算基本前提基础上，对会计核算所提供的信息的基本要求。1．客观性原则2．重要性原则3．有用性原则4．可比性原则5．一贯性原则6．及时性原则7．清晰性原则8．权责发生制原则9．配比原则10．划分收益性支出与资本性支出原则11．历史成本原则12．谨慎原则一、会计要素会计要素即是会计对象的具体化。我国＜企业会计准则＞将企业会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。1．资产资产是企业拥有或控制，能够以货币计量的经济资源。2．负债负债是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。3．所有者权益所有者权益是指企业投资人对企业净资产的所有权。4．收入收入是企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入。5．费用费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。6．利润利润是指企业在一定时期内的经营成果。包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。会计要素之间的数量关系为：资产＝负债十所有者权益二、会计核算方法会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。(一)会计核算的具体方法1．设置会计科目会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。2．复式记帐复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。3．填制和审核凭证会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。4．登记帐簿帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。5．成本计算成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。 发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。6．财产清查财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点和对银行存款、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。7．编制会计报表会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计核算方法之间的相互关系：上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证，并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。二、会计核算方法会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。(一)会计核算的具体方法1．设置会计科目会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目就是事先在设计会计制度时规定这些项目，然后根据它在帐簿中开立帐户，分类地连续地记录各项经济业务。物业公司属于提供劳务服务的第三产业，现将其会计科目列出，以供会计核算时使用会计科目表顺序号 编号 名称 顺序号 编号 名称一、资产类 28 214 应付福利费1 101 现金 29 221 应交税金2 102 银行存款 30 223 应付利润3 109 其他货币资金 31 229 其他应交款4 111 短期投资 32 231 预提费用5 113 应收帐款 33 241 长期借款6 114 坏帐准备 34 251 应付债券7 117 应收补贴款 35 261 长期应付款8 119 其他应收款 36 270 递延税款9 121 原材料 37 275 住房周转金10 122 燃料 三、所有者权益11 124 低值易耗品 38 301 实收资本12 126 物料用品 39 311 资本公积13 128 库存商品 40 313 盈余公积14 131 待摊费用 41 321 本年利润15 141 长期投资 42 322 利润分配16 151 固定资产 四、损益表17 155 累计折旧 43 501 主营业务收入18 156 固定资产清理 44 502 主营业务成本19 159 在建工程 45 503 营业费用20 161 无形资产 46 504 主营业务税金及附加21 171 递延资产 47 511 管理费用22 181 待处理财产损益 48 512 财务费用23 195 待转销汇兑损益 49 521 投资收益二、负债类 50 525 补贴收入24 201 短期借款 51 531 营业外收入25 203 应付帐款 52 532 营业外支出26 209 其他应付款 53 550 所得税27 211 应付工资 54 560 以前年度损益调整2，复式记帐复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。这种记帐方法能够全面、清晰地反映出经济业务的来尤去脉，可以检查有关业务的记录是否正确。3．填制和审核凭证会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。所有凭证都要经过会计部门和有关部门的审核．只有经过审核无误的会计凭证，才能作为记帐的依据。填制和审核会计凭证可以为经济管理提供真实可*的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。4．登记帐簿帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。登记帐簿就是将发生的经济业务、序时、分类地记入有关帐簿。登记帐簿必须以凭证为根据，并定期进行结帐、对帐，为编制会计报表提供完整而又系统的会计数据。5．成本计算成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。通过成本计算，可以反映和监督各项费用的发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。6．财产清查财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点相对银行存敦、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。若发现帐实不符，查明原因，经过批准手续调整帐目，使帐实相符。7．编制会计报表会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计报表为人们了解和观察企业的生产经营情况，衡量和评价企业的财务状况和经营成果，提供必要的依据。(二)会计核算方法之间的相互关系上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证， 并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。一、会计机构的设置二、会计人员(一)会计人员的主要职责(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。(二)会计人员的主要权限三、会计法规和制度会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三个层次构成。1．会计法2．会计准则3．会计制度合理配备会计人员和不断提高会计人员的素质是做好会计工作的决定因素。(一)会计人员的主要职责(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。(二)会计人员的主要权限（1） 会计人员有权要求本单位有关部门和人员认证执行财务计划和预算，遵守国家财经纪律和财务制度（2）会计人员有权监督、检查本单位有关部门的财务收支、资金使用和财产保管、收发计量、检验等情况。三、会计法规和制度会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三层次构成。1，会计法它是会计核算工作最高层次的规范，是加强会计工作，保障会计人员行使职权，加强经济管理的根本法规。2．会计准则会计准则是对会计核算要求所作的原则性规定，是对经济业务的会计处理所做出的具体规定的准则。3．会计制度会计制度是指导会计工作的具体要求，包括各行业的会计制度。物业管理公司属于第三产业中的服务性行业，主要参照《旅游、饮食、服务企业会计制度》。一、现金管理(一)现金的使用范围按照国务脘颁发的(现金管理暂行条例)的规定，物业管理公司可以在下列范围内使用现金：(1)对职工支付工资、奖金、津贴和福利补助金等；(2)对城乡居民个入或不能转帐支付的集体劳动报酬；(3)根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；(4)支付各种社会保险和社会救济费，如退职金、离退休金、抚恤金等；(5)向个人收购农副产品和其他物资的价款；(6)支付出差人员随身携带的差旅费；(7)支付结算起点以下的零星支出；(8)中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。(二)库存现金的限额企业日常零星开支所需现金由开户银行根据企业的实际情况，核定最高限额，一般为三天至五天的日常零星开支所需的库存现金限额。边远地区和交通不便地区的企业库存现金，可以多于五天，但不超过十五天的日常零星开支。库存现金限额一经确定必须遵照执行。库存现金不足时，可向银行提取；库存现金超过限额时，应及时解存银行。由于情况变化，需增加或减少库存现金限额时，应向开户银行申请，经银行审查同意后才能调整。(三)现金日常收支的管理物业管理企业在办理有关现金收支业务时，应当遵守以下几项规定：(1)企业现金收入应于当日迭存开户银行。当日送存银行有困难的，由开户银行确定送存时间。(2)企业支付现金，可以从本企业库存现金限额中支付或者从开户银行提取，不得从本企业的现金收入中直接支付(即坐支)。因特殊情况需要坐支现金的，应事先报经开户银行批准。(3)企业从开户银行提取，应当写明用途，由本单位财会部门负责人签字盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。(4)企业因采购地点不固定、交通不便以及其他特殊情况必须使用现金的，应向开户银行提出申请，经开户银行审核后，予以支付现金。(四)现金的内部控制制度(1)将经管现金和会计记帐分开。经管现金收支的出纳员不得进行会计记帐，进行现金收付记帐的会计人员不得经管现金。实行钱帐分管是现金内部控制的最基本要求。为了使经管现金的出纳员能随时了解现金结存情况，一般可由出纳员兼管日记帐。(2)对现金收付的交易必须按原始凭证编制收付款凭证，并要在原始凭证与收付款凭证上盖上“现金收讫”或“现金付讫”章。(3)会计人员根据“收款或付款清单”和“银行存款回单”等，经核对无误后，编制凭证、登记有关帐簿。(4)企业的出纳人员应定期进行轮换，不得一人长期从事出纳工作。不懂的话 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物业财务管理制度一.财务管理制度1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。7.每年X月、X月向商户公开本步行街管理费的财务收支状况,并按规定程序审核后张贴于本步行街管理处的告示板上。8.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。9.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。二.会计核算管理制度1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购置)。3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。5.会计科目的设置,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写"会计档案销毁清册",经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。三.现金管理制度1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。2.现金的使用范围:2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项;2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项;2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。3.不准单位之间和个人因私借用备用金。4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。四.支票管理制度1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。————————————————————————————————相关法规：物业管理企业财务管理规定第一章 总则第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。第二章 代管基金第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条 代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章 成本和费用第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。第四章 营业收入及利润第十三条 营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收人和其他业务收人。第十四条 主营业务收人是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收人，包括物业管理收入、物业经营收人和物业大修收人。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收人和特约服务收人。物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人，如房屋出租收人和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收人。物业大修收人是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收人。第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收人的实现。企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收人。第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。第五章 附则

物业公司的会计处理第一章 经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。第四章 维修基金的核算1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 维修基金的核算2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章 代收款项的核算企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。