金泽物业管理会计实操培训

您好！第11为什么会有一个预收账款？

物业管理企业会计相关账务处理一、所设相关会计科目1、资产类科目：现金 银行存款 其他货币资金 短期投资 应收票据 应收账款 预付账款 其他应收款 待摊费用 长期待摊费用 固定资产 低值易耗品 固定资产清理 累计折旧 在建工程2、负债类科目：应付工资 应付票据 应付账款 短期借款 长期借款 其他应付款 预收账款 预提费用 应交税金 其他应交款3、所有者权益类科目：实收资本 资本公积 本年利润 利润分配 盈余公积4、成本类科目：无5、损益类科目：主营业务收入 其他业务收入 投资收益 营业外收入 主营业务成本 主营业税金及附加 其他业务支出 营业费用 管理费用 财务费用营业外支出 所得税 以前年度损益调整二、相关账务处理（仅供参考）：1、存现借：银行存款 （明细科目为银行所在名称）贷：现金2、提现借：现金贷：银行存款3、预交地税款借：应交税金—营业税—城建税其他应交款—教育费附加—**基金贷:银行存款4、地税养老金误收退税借：银行存款贷：其他应交款—养老保险基金5、代付上月员工小灵通话费借：其他应收款—员工—电话费贷：银行存款6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）借：银行存款贷：预收账款—基站电费7、电信公司电费计入借：预收账款—电费贷：管理费用—电费8、转存单位定期存款一份借：其他货币资金—定期存款贷：银行存款9、付上月份税款借：应交税金—营业税—城建税其他应交款—教育费附加—水利基金—养老保险基金贷：银行存款10、付上月份电话费借：管理费用—电话费贷：银行存款11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）借：管理费用—水费（办公……）预收账款—业主二次供水（生活用水）贷：银行存款12、付上月中旬及本月中旬电费借：管理费用—电费预收账款—业主二次供水能耗—业主电梯能耗贷：银行存款13、收电信线路改造劳务费借：现金贷：其他业务收入—维修收入14、付万用表检测费用及购润滑油借：管理费用—维修费低值易耗品—维修用具贷：现金15、购书刊、洗发水（发放员工）借：其他应付款—工会经费贷：现金16、收商铺水电费借：现金贷：其他应收款—商铺—电费/水费17、发放上月管理员工工资借：应付工资贷：现金18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付）借：其他应收款—总公司—房开公司（代付搬运工工资）贷：现金19、购军靴、环卫服装借：其他应收款—员工—服装费贷：现金20、支付上月垃圾装车费借：其他业务支出—装修垃圾清运费贷：现金/银行存款21、付维修电机费及购买灯光等费用借：管理费用—维修费低值易耗品—维修用具贷：现金22、购置保洁、维修用配件借：低值易耗品—保洁用具—维修用具贷：现金23、收员工上月小灵通话费借：现金贷：其他应收款—员工—电话费24、收商铺管理押金借：现金贷：其他应付款—商铺押金25、退业主装修保证金借：其他应付款—业主—装修保证金贷：现金26、中队活动开支借：其他应付款—工分经费贷：现金27、付马匹治疗费及购马饲料款借：管理费用—治安费贷：现金28、付购菜款柴油大米及食油款借：应付福利费—伙食费贷：现金29、收物管费等借：现金/银行存款贷：预收账款—业主—物管费—业主—电梯能耗费—业主—二次供水—业主—停车综合服务费—业主—垃圾清运费其他应付款—业主—装修保证金30、代房开公司代购垃圾袋借：其他应收款—房开公司名称贷：现金31、罚款收入借：现金贷：营业外收入—赔款32、食堂购洗洁精及饭盒等借：低值易耗品—厨房用品贷：现金33、食堂购液化气及煤气罐一只借：应付福利费低值易耗品—煤气罐贷：现金34、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用—办公费—差旅费贷：现金35、付生活垃圾费借：管理费用—保洁费贷：现金36、领用低值易耗品借：管理费用—低值易耗品摊销贷：低值易耗品—维修用具—保洁用具—厨房用具37、商铺电费计入借：其他应收款—商铺——电费贷：管理费用—电费38、开办费用的摊销借：管理费用—开办费摊销贷：长期待摊费用—开办费39、计提折旧借：管理费用—折旧费贷：累计折旧40、计提本月工资借：管理费用—工资贷：应付工资41、计提各项经费借：管理费用—福利费—工会经费—教育经费贷：应付福利费其他应付款— 工会—教育部42、空置房应收物管费借：其他应收款—房开公司贷：主营业务收入43、结转本月收入借：预收账款—业主—物管费—业主—车位物管费—房开公司—商铺—物管费—商铺—租金贷：主营业务收入其他业务收入44、结转开工装修垃圾费借：预收账款—业主—垃圾清运费贷：其他业务收入—垃圾清运费45、计提本月税金及附加借：主营业务税金及附加其他业务支出管理费用贷：应交税金—营业税—城建税其他应交款—教育费附加—水利基金46、计提本月养老保险借：管理费用—养老金贷：其他应交款—养老基金47、结转益类账户借：主营业务收入其他业务收入营业外收入贷：本年利润48、结转损类账户借：本年利润贷：管理费用其他业务支出主营业务税金及附加关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：支付给自来水公司或供电局时：借：代收款项贷：银行存款向业主收回时借：银行存款贷：代收款项物业管理公司,定期收取的物业管理费.收到时:借:现金贷:预收帐款当月结转收入,借:预收帐款贷:主营业务收入同时交纳营业税借:主营业务税金及附加贷:应交税金-营业税-城建税其他应交款-教育费附加结转成本实际发生时借：物业管理成本-小区贷：现金借：主营业务成本-物业管理成本-小区货：物业管理成本-小区结转利润借:本年利润贷: 主营业务成本主营业务税金及附加借:主营业物收入贷:本年利润借:本年利润贷:财务费(支出)管理费收据可以作为预收的原始凭证,实际开具发票时再确认收入,计算营业税,冲预收款物业管理企业应付工资和应付福利费的核算（一）应付工资的核算应付工资，是物业管理企业对职工个人的一种负债，是企业使用职工的知识、技能、时间和精力等而给予职工的一种补偿（报酬）。企业应付职工的劳动报酬，在会计上设置“应付工资”科目进行核算。“应付工资”科目集中反映企业应付职工的工资总额，即构成职工工资总额的内容，都应通过“应付工资”科目核算。月末对发生的应付工资按用途进行分配时，借记“工程施工”、“管理费用”、“应付福利费”等科目，贷记“应付工资”科目；发放工资时，借记“应付工资”科目，贷记“现金”科目。[例1]安信物业管理公司根据“工资结算汇总表”结算本月应付工资总额46.2万元，代扣职工房租4万元，企业代垫职工家属医药费0.2万元，实发工资42万元。账务处理如下：（1）向银行提取现金借：现金 420000贷：银行存款 420000（2）发放现金借：应付工资 420000贷：现金 420000（3）代扣款项借：应付工资 42000贷：其他应收款——职工房租 40000——代垫医药费 2000[例2]安信物业管理公司本月应付工资总额46.2万元，工资费用分配汇总表中列示的服务人员工资为42万元，公司行政管理人员工资为4.04万元，医务人员工资为0.16万元。账务处理如下：借：营业费用 420000管理费用 40400应付福利费 1600贷：应付工资 462000（二）应付福利费的核算应付福利费，是物业管理企业准备用于企业职工福利方面的资金。物业管理企业按规定用于职工福利方面的资金来源，包括从费用中提取和从税后利润中提取。从费用中提取的职工福利费主要用于职工个人的福利，在会计核算时将其作为一项负债；从税后利润中提取的福利费主要用于集体福利设施，在会计核算时将其作为所有者权益。从费用中提取的职工福利费，按职工工资总额的14％提取。职工福利费主要用于职工的医药费（包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费），医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资等。从费用中提取的职工福利基金，单独设置“应付福利费”科目进行核算。提取的福利费，按照职工所在的岗位分配：从事生产经营人员的福利费，计入成本；行政管理人员的福利费，计入管理费用等等，实际支付时，作冲减应付福利费处理。期末应付福利费的结余，在“资产负债表”的流动负债项目中单独反映。[例3]以上例资料为例，安信物业管理公司提取应付福利费的账务处理如下（医务人员工资并入企业行政管理人员工资一并提取）：借：营业费用 58800管理费用 5880贷：应付福利费 64680物业管理企业应交税金的核算物业管理企业在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，要按照规定向国家交纳各种税金，这些应交的税金，应按照权责发生制的原则预提计入有关科目。这些应交的税金在尚未交纳之前暂时停留在企业，形成一项负债。（一）营业税营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。营业税按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税采用比例税率，物业管理企业的营业税率为3％.其公式为：应纳税额=营业额×税率这里的营业额是指物业管理企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。1.科目设置物业管理企业按规定应交的营业税，在“应交税金”科目下设置“应交营业税”明细科目，其借方发生额，反映企业已交纳的营业税；其贷方发生额，反映应交的营业税；期末借方余额，反映多交的营业税；期末贷方余额，反映尚未交纳的营业税。2.营业税的会计处理物业管理企业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交的营业税，通过“主营业务税金及附加”和“应交税金——应交营业税”科目核算。纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其物资和动力价款。[例1]2002年1月末，安信物业管理公司当期取得营业收入250万元，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率3％.账务处理如下：应纳税额=工程结算额×3％=2500000×3％=75000（元）（1）计算应交税金时借：主营业务税金及附加 75000贷：应交税金——应交营业税 75000（2）实际缴纳时借：应交税金——应交营业税 75000贷：银行存款 75000（二）增值税增值税是就货物或应税劳务的增值部分征收的一种税。按照增值税暂行条例规定，企业购人货物或接受应税劳务支付的增值税（即进项税额），可以从销售货物或提供劳务按规定收取的增值税（即销项税额）中抵扣。按照规定，企业购入货物或接受劳务必须真备增值税专用发票、完税凭证或购进免税农产品凭证或收购废旧物资凭证或外购物资支付的运输费用的结算单据，其进项税额才能予以扣除。1.科目设置企业应交的增值税，在 “应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目进行核算。其借方发生额，反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额、实际已交纳的增值税等；贷方发生额，反映销售货物或提供应税劳务应交纳的增值税额、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税等；期末借方余额，反映企业尚未抵扣的增值税。“应交税金 ——应交增值税”科目分别设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”等专栏。2.增值税的会计处理物业管理企业经营施工生产以外的其他业务（货物或应税劳务）所取得的收入，应当交纳增值税。由于物业管理企业是以提供劳务为主，所以主营业务应缴纳营业税，只有附营业务或附属企业缴纳增值税。值得注意的是，企业当月交纳当月的增值税，仍然通过“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目核算；当月交纳以前各期未交的增值税，通过“应交税金——未交增值税”科目，不通过“应交税金——应交增值税（已交税金）”科目核算。[例2]安信物业管理公司所属预制件厂本期购入一批原材料，增值税专用发票上注明的原材料价款600万元，增值税额为102万元。货款已经支付，材料已经到达并验收入库。该预制件厂当期销售产品收入为1000万元（不含应向购买者收取的增值税），符合收入确认条件，贷款尚未收到。根据上述经济业务，账务处理如下：（1）所属预制件厂购入原材料时借：原材料 6000000应交税金——应交增值税（进项税额） 1020000贷：银行存款 7020000（2）所属预制件厂销售产品时借：应收账款 11700000贷：其他业务收入 10000000应交税金——应交增值税（销项税额） 1700000当期应交增值税=1700000-1020000=680000（元）（三）房产税、土地使用税、车船使用税和印花税房产税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人缴纳的一种税。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余额计算交纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。土地使用税是国家为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理而开征的一种税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。车船使用税由拥有并且使用车船的单位和个人交纳。车船使用税按照适用税额计算交纳。企业按规定计算应交的房产税、土地使用税和车船使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税金——应交房产税（或土地使用税、车船使用税）”科目；上交时，借记“应交税金——应交房产税（或土地使用税、车船使用税）”科目，贷记“银行存款”科目。[例3]2002年12月末，安信物业管理公司当期按规定税率计算，应交纳房产税2000元、土地使用税3200元、车船使用税6400元。根据有关凭证，账务处理如下：借：管理费用 11600贷：应交税金——应交房产税 2000——应交土地使用税 3200——应交车船使用税 6400印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税款，实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的交纳方法。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。物业管理企业交纳的印花税不需要通过“应交税金”科目核算，于购买印花税票时，直接借记“管理费用”或“待摊费用”科目，贷记“银行存款”科目。[例4]2002年12月末，安信物业管理公司因业务需要，到当地税务局购买印花税票800元。根据有关凭证，账务处理如下：借：管理费用 800贷：银行存款 800（四）城市维护建设税为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，国家开征了城市维护建设税。在会计核算时，物业管理企业按规定计算出的城市维护建设税，借记 “主营业务税金及附加”、“其他业务支出”等科目，贷记“应交税金——应交城市维护建设税”科目；实际上交时，借记“应交税金——应交城市维护建设税”科目，贷记“银行存款”科目。[例5]2002年12月末，安信物业管理公司当期本期实际应上交的流转税（营业税、增值税）为75700元，适用的城市维护建设税税率为7％.根据有关凭证，账务处理如下：（1）计算应交的城市维护建设税5299（75700×7％）元借：主营业务税金及附加 5299贷：应交税金——应交城市维护建设税 5299（2）用银行存款上交城市维护建设税时借：应交税金——应交城市维护建设税 5299贷：银行存款 5299（五）所得税物业管理企业的生产、经营所得和其他所得，依照有关所得税暂行条例及其细则的规定需要交纳所得税。企业应交纳的所得税，在“应交税金”科目下设置“应交所得税”明细科目核算；当期应计人损益的所得税，作为一项费用，在净收益前扣除。企业按照一定方法计算，计入损益的所得税，借记“所得税”等科目，贷记“应交税金——应交所得税”科目。物业管理企业短期借款的核算一、短期借款核算的内容短期借款，是指企业为了满足正常生产经营的需要而向银行或其他金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。短期借款利息属于筹资费用，应记入“财务费用”科目。在实际工作中，银行一般于每季度末收取短期借款利息，为此企业的短期借款利息一般采用分月预提的方式进行核算；如果企业按月支付利息或利息数额较小，也可于实际支付时直接计人财务费用。二、短期借款的会计处理物业管理企业从银行或其他金融机构取得借款时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目；预提利息时，借记“财务费用”科目，贷记“预提费用”科目；支付利息时，根据已预提利息，借记“预提费用”科目，根据应计利息，借记“财务费用”科目，根据应付利息总额，贷记“银行存款”科目；借款到期偿还本金时，应借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。「例8—1」安信物业管理公司于2002年1月1日向银行借入80万元，期限9个月，年利率6％，该借款到期后按期如数归还，利息分月预提，按季支付。有关账务处理如下：（1）1月1日借入款项时借：银行存款 800000贷：短期借款 800000（2）1月末预提当月利息800000×6％÷12=4000（元）时借：财务费用 4000 贷：预提费用 40002月末预提当月利息的处理相同。（3）3月末支付本季度应付利息时借：财务费用 4000预提费用 8000 贷：银行存款 12000第二、三季度的账务处理同上。（4）10月1日偿还借款本金时借：短期借款 800000 贷：银行存款 800000本月物业公司发生一笔劳务收入21693元.发票有地税局代开,其发生的营业税税费为:营业税 1084.65城市维护建设税 75.39教育附加费 32.54地方教育附加费 10.85合计为:1203.971、收到劳务收入时借：银行存款 21693元贷：主营业务收入 21693元2、计提并交纳本月税金借：主营业务税金及附加 1203.97元贷：应缴税费——应交营业税 1084.65元应缴税费——应交城建税 75.93元应缴税费——应交教育附加费 32.54应缴税费——应交地方教育附加费 10.85元借：应缴税费——应交营业税 1084.65元应缴税费——应交城建税 75.93元应缴税费——应交教育附加费 32.54应缴税费——应交地方教育附加费 10.85元贷：银行存款 1084.65元

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第一章 物业管理企业的财务科目及凭证一、物业管理企业财务会计科目：物业管理收入本科目核算物业管理主营业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入，公众代办性服务收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。二、物业管理收入应以提供了劳务、收到款项或取得了收取款项的权利时确认物业管理收入的实现。三、物业管理费收入，应按实际价款记帐。本月实现的收入，借记"银行存款""应收帐款"等科目，贷记本科目;结转预收业主管理费时借记"应付帐款",贷记本科目。四、期末，应将本科目余额转入"本年利润"科目，结转后本科目应无余额。五、本科目应按收入类别设置明细帐。会计核算方法会计核算是会计的基本职能之一，在会计基础工作中占有非常重要的地位，它对提高整个会计工作水平，起着举足轻重的作用，为此，公司根据国家财政部颁布的《会计法》等一系列法律法规，特制定如下会计核算管理办法：会计核算的一般要求1.依法建帐。本公司依《中华人民共和国会计法》和国家统一会计制度的规定建立会计帐册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。2.会计核算内容。2.1 款项和有价证券的收付;2.2 财物的收发、增减和使用;2.3 债权债务的发生和结算;2.4 资本基金的增减和经费的收支;2.5 收入、费用、成本的计算;2.6 财务成果的计算和处理;2.7 其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项;3.会计核算的基本要求。3.1 会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的一个年度前后期一致，年度前后期如有变更，应当在说明中加以披露。3.2 会计核算年度：以公历一月一日起至十二月三十一日止。3.3 原则上以人民币为记帐本位币。3.4 会计制度：实行《会计法》和《两则两制》，共性财务政策部分按照《施工、房地产开发企业会计制度》执行，特性财务政策部分按照《物业管理企业财务管理规定》执行。3.5 固定资产折旧方法：以《会计法》规定的直线法执行，按固定资产总额预留5%的残值后每月按时计提折旧。3.6 低值易耗品摊销方法：以《会计法》规定的一次摊销法按月摊销，但同时要设备查簿对低值易耗品进行辅助管理。3.7 存货收发方法：采用《会计法》规定的先进先出法进行核算。3.8 成本核算方法：按照《会计法》和《房地产企业会计制度》规定的实际成本法、开发间接费用按工程量进行分配的核算方法执行。3.9 会计核算原则：以《会计法》规定的权责发生制为原则。3.10会计凭证、会计帐薄、会计报表和其他会计资料必须符合国家统一会计制度的规定，不得伪造、变造，不得设置帐外帐，不得报虚假的会计凭证和会计帐簿、报表。3.11按照国家统一会计制度的要求设置和使用会计科目。3.12公司使用会计电算化，所使用的会计软件和电子计算机生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表等会计资料应当符合国家颁布的《会计电算化管理办法》、《会计核算软件基本规范》等规章。未使用会计电算物业管理会计核算方法化前按国家规定的手工操作方法执行。3.13会计档案应当按照《会计档案管理办法》的规定进行妥善保管，对电算化电子数据及相应会计备份资料、文字资料等应视同会计档案进行管理。3.14会计记录文字统一使用中文。3.15原始记录：各种原始记录（包括自制和外来），严格按《会计法》规定的办法执行，以保证原始记录的严肃性、真实性和合法性。会计凭证1.原始凭证必须具备如下内容：1.1 原始凭证的基本要素：凭证的名称;填制凭证的日期;填制凭证单位名称或填制人姓名;经办人员的签名或者盖章;接受凭证单位名称;经济业务内容、数量、单价和金额。1.2 如从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章;对外开出的原始凭证，必须加盖本单位的公章。1.3 自制的原始凭证必须有经办单位的领导人或者由单位领导人指定的人员签名或者盖章。1.4 购买实物的原始凭证，必须有验收证明。1.5 支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明，不能仅以支付款项的有关凭证如银行汇款凭证等代替。1.6 发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明;退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货发票代替收据。1.7 职工因公出差借款凭据，必须附在记帐凭证之后，收回借款时，应当另开收据或者退还借款付本，不得退还原借款收据。1.8 经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为记帐凭证的附件。2.记帐凭证必须具备如下内容：2.1 记帐凭证的基本要素：填制凭证的日期;凭证编号;经济业务摘要;会计科目;金额;所附原始凭证张数;填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计机构负责人（主管会计人员）签名或盖章。2.2 填制记帐凭证时，应当对记帐凭证进行连续编号，电脑打印出来的记帐凭证要加盖制单人员、审核人员、记帐人员及财务负责人、主管会计人员印章或者签字。3.会计凭证的字迹和保管要求。3.1 填制会计凭证的字迹必须清晰、工整。3.2 会计凭证要及时传递，不得积压，以保证会计核算的及时、正常进行。3.3 会计凭证登记完毕后，应当按照分类和编号顺序装订、保管，不得散失。3.4 原始凭证不得外借，其他单位确需借用的，可以提供复制件，但应当履行严格的报批和借用登记手续。3.5 原始凭证如有遗失，应当按照规定的要求取得相应证明，并办理审核和报批手续。会计帐簿1.会计帐簿的设置。按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性帐簿，以上所有会计帐簿、会计凭证和会计报表均到市财政局指定的地点购买。2.会计帐簿的启用。新帐簿启用时，应当在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，并填写帐簿扉页上的"启用表",注明启用日期、帐簿起止页数、记帐人员和会计机构负责人、会计主管人员姓名等，并加盖名章和单位公章。当有记帐或者财务负责人调动工作时应在"启用表"上履行签字等手续。3.帐簿的登记。会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计帐簿，具体方法严格按《会计法》的规定执行。4.帐簿记录的错误更正。如果会计帐簿记录发生错误，不允许涂改、挖补、刮擦、药物消除字迹等手段更正，也不允许重抄，而应当根据情况，按照规定采用划线更正法等进行更正。5.对帐。将会计帐簿记录的有关数字与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或者个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐帐相符、帐实相符。6.结帐。将本期内所发生的经济业务全部登记入帐的基础上，按照规定的方法对该期内的帐簿记录进行小结或年结，结出本期或本年发生额合计和余额，并将其余额结转下期或者转入新帐。编制财务报告1.必须按照国家统一会计制度规定定期编制财务报告，包括会计报表主表、附表、附注及财务分析2.会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。3.会计报表之间、会计报表各项之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致。4.财务分析：按季度分析，分析应包含各项财务指标，及重要的会计事项。5.会计报告由公司经理和财务部长、主管会计等人签字或盖章（年终报表企业主要负责人和财务负责人必须签字）后及时送交各有关单位（上级主管公司、税务局、银行）。第二章 物业企业会计应掌握的知识和技巧一、物业管理公司财务核算的必读知识财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证，运用会计科目，填制记账凭证，登记会计账簿，以货币为计算尺度，连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。（一）主要作用如下：（1）为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供了系统、完整的资料。（2）通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。（二）会计核算（1）核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期，年度从上月12月26日至本年12月25日为年度核算期。（2）会计账务以人民币为记账单位，有外币计算的经济业务，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率，规定以季初一日的汇率作为记账率。当季末调整其发生的差额作为外汇兑换损益处理。（3）公司采用借贷复式记账法（4）会计科目使用和核算以财政厅制订的《集体企业会计制度》为主，结合公司的实际，设置总账、银行现金日记账，各类债权债务往来和费用的二级科目明细账等，进行会计核算。（5）原始凭证是记账的依据，要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全，大、小写相符等的法定凭证，不得用白条子报账。（三）会计凭证和会计账册（1）公司的会计凭证、账册、报表等会计记录资料，必须根据实际发生的经济业务进行登记，做到手续齐全、内容真实，准确完整、及时完善，并符合会计制度的规定。（2）财务会计人员必须认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改情况，虚报冒领款项等行为，应拒绝受理，并及时向主管领导报告，对内容不全，手续不齐，数字有差错的凭证，应于退回，补填或更正，一切原始凭证经审核无误后，方能填写记账凭证以记账。（3）收款凭证、付款凭证，必须按照发生事项内容填制清楚，并经出纳人员签章后方能生效。转账凭证要由经管会计填制，并健全会计核算，一切记账凭证必须经指定的审核人员审定签章后，方可记账。（4）公司及其下属的主管会计，应对一切原始凭证记账册负责，指定专人列册登记，妥善保管，绝不丢失。有关会计报表账册和会计凭证的保存年限，均按上级规定办理。（5）一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管，启用时由领用人办理领取手续，每年终了后的第一个月内由主管会计清查，核实，上报有关部门。（6）工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款，进度款和结算。（四）财务室工作职责财务室是负责全公司的财务管理和经济核算工作。其主要工作职责为：（1）贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，组织制定财务管理及核算制度，并负责督促检查执行情况。（2）在公司范围内实行统一领导，分级管理，分部门分点核算，考核盈亏的财务管理办法。（3）负责编报公司年度、季度、月度的资产负债表。年度资产负债表要附上财务情况说明书。（4）负责公司资金的平衡，掌握和监督资金的合理使用。（5）监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。（6）参与公司投资项目的可行性研究工作。（7）负责公司财务档案的收集、归档及管理工作;进行公司固定资产的登记与管理。（8）负责专控商品的审核和报批工作。（9）负责全公司各项税金的及时缴纳。（10）完成公司领导临时安排的工作。（五）会计职责（1）按照国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算账，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，做到三相符（账单相符、账账相符、账表相符）。（2）按经济核算原则，经常检查和分析财务经济活动情况，挖掘增收节支的潜力，为公司多创效益。（3）根据公司的情况，分门别类进行分部门分小区建账核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，改善经营管理。（4）及时编制会计报表，向领导提供有关数据资料。（5）保管好会计凭证、账簿、报表等一切档案资料。（6）严格遵守会计制度和财经纪律，凡不符合规定的开支，有权拒付。（7）负责每月与各部门、各小区对账一次，做到公司与各部门、各小区的账目相符。（8）负责编制上级规定的各种会计报表。（9）依据国家税法规定，按时缴纳各种税费。（六）出纳员岗位职责（1）学习、宣传、严格遵守国家有关财务政策，现金管理规定和银行结算制度。（2）负责办理现金收付和银行结算业务。（3）负责登记银行存款现金日记账，每月终与会计、银行核对账目。（4）负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。（5）认真审查每一笔款项的支付和费用报销。防止白条取款入账。（6）对各部门所开支票，规定在三——五天内报账，否则拒绝开出第二张支票。（7）对差旅费借支及备用金借支一律做账，差旅费在回来三——七天内报销清账。（七）财务核算特别提示各物业管理公司应根据自己经营规模、管理特点及内部经营机制，建立一套适应自身条件的财务核算制度及其核算方法。这里就几个共性问题提请注意。1要按财务核算单位和部门分别立账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。2要以人民币作为会计账目的记账单位，经营业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币兑换率，采用借贷复式记账法为宜。3要明确核算时效。公司下属各部门（各管理处）所收的经营款项，包括管理费、服务费、手续费、工程款、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账。然后，财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后10天内报出、季度会计报表在季终后15天内报出，年度会计报表在年终后20天内报出。4要注意核算规范化。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记，符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项事项内容填制清楚，经出纳人员签章才能生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。5财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证、虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记账结算。6一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据要由专人保管，动用时要由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，要定人定期归档妥善保管，以备检查。账簿不得乱擦、挖补、涂改或用药水消除字迹。二、物业管理公司的财务分析、经济活动分析及分析技巧（一）财务分析财务分析是企业财务核算的工具，它通过一定的技术方法，对企业财务活动进行分析和研究;依据一定的原则，对企业财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是企业或企业所属单位的生产、经营活动中的资金运动过程和结果;财务分析的目的在于总结经验，揭露矛盾，挖掘潜力，提高效益。物业管理公司的财务分析主要是分析物业经营、房屋设施维修保养、综合服务等业务活动在经济效果方面的有关情况，也就是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料，对一定期间的经济活动过程及其结果进行比较，运用分析对比的方法，找出存在的问题及其原因，以便采取措施，挖掘内部潜力，提高经营管理水平的有效办法。（二）经济活动分析经济活动分析是物业管理公司内部的经济分析活动，其范围局限于独立经济核算单位内部。经济活动分析涉及物业经营、服务、管理全过程的每一个环节。从共性方面讲，物业管理公司的经济活动分析有以下一些主要内容。（1）对任何一项任务或项目都应作出预测，确定计划成本。在实施过程中，随时注意发现新情况，进行内部机构之间、各项任务或项目之间、成本项目之间、前后期之间的分析比较，以观察影响成本主要因素的变化及其发展趋势。（2）分析人力占用是否符合各项任务的定员标准，有无人力占用的浪费现象。一般可以工资构成的变化、平均工资和技术等级的升降、工种之间的均衡、工时利用的水平、工效的低等方面入手进行主客观因素的分析，查明在人力使用和定员、定额管理方面的节约或收费。（3）从物资经营的主要环节方面进行分析。一般应从物资的采购、运输、仓储、使用等环节入手，分析主要物资的质量是否符合要求，以及量差和价差的影响，尤其要对节约代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所带来的损失等进行认真的分析和研究。（4）分析房屋附属电梯、管道、水暖等设施，修建施工机械设备使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等方面分析台班定额工效、台班费用成本，着重分析提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的损失和浪费。（5）对各项管理费用的支出，要从所承担的任务和组织机构人员配备的变化、非生产人员的增减、各项开支的节约和浪费等方面，分析开源节流的措施。（6）分析房租、物业管理服务费收入。物业经营的资本来源主要依靠租金和物业管理服务费的收入，要掌握每月（季、年）完成的租金、物业管理服务费数额和达到的收缴率水平，应经常分析影响租金和其他物业收入的因素，研究追缴欠租、物业管理服务费的具体措施。这是物业管理公司的一项重要经济活动分析。（7）分析房屋修缮费用使用是否妥当及其所产生的经济效果，这是分析重点。要从房屋修缮投资的总水平、分类修缮投资比重、不同项目的投资标准，以及修缮投资分配使用和效果等方面进行分析，挖掘潜力，寻找增产节约的途径，实现以最少的投资和人力、物力消耗，取得最大的效益。（8）对多种经营的投资进行分析。（9）进行预决算对比分析。根据预算与实际耗用的人工、材料、机械台班、金额的对比，找出其数量差异，并查明原因，检查有无高估冒算、漏项，以及不合理收费等现象。（三）财务分析方法财务分析方法可按不同的分类标准进行分类，通常可按分析的对象范围、时间、目的以及所采用的数学方法分类。（1）按分析对象包括的范围分类物业管理公司的财务分析，按分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部门分析和专题分析三类。①全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析;②部门分析，是就公司某一核算单位、某一核算内容进行的分析;③专题分析，是针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。（2）按分析进行的时间分类物业管理公司的财务分析，按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三类。①定期分析，是指以年、季、月为单位所进行的分析，或是在项目承包期截止时日进行的分析;②日常分析，是指物业管理公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作;③临时分析，是指那些出于项目管理和企业管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于例行性的财务管理工作，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析对象的具体条件临时确定。（3）按分析的目的分类物业管理公司的财务分析，按分析目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析三类。①总结性分析一般发生在期末，如财务年度的期末、季度末、月末或项目经营期末、承包期末等等，其主要作用在于总结经验、考核评比。②控制性分析发生在期中，如项目经营活动过程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制经济活动过程，揭示矛盾，采取对策。③预测性分析发生在项目经营活动开始之前或期初，如承包期初或承包条件签约之前，其主要作用在于对项目预期的经济效益、企业预期的经营成果以及公司某项经营决策将会带来的预期效果，进行事前推测与分析。（4）按分析时所采用的数学方法分类财务分析工作离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，可将物业经营中常用的财务分析分为如下几类。①比较分析法。这是一种通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示物业管理公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际完成指标与平均指标的对比，本期指标与历史指标的对比，各下属核算单位间实际完成指标的对比，等等。②因素替换分析法。它又称连环代替法，是一种用于揭示某种经济现象影响因素及影响程度的方法。这是在比较的基础上，运用逐一替换经济计算式中各变量的值（一般常用实际发生值代替计划指标值），从而确定各因素对该指标影响程度，以便寻找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。③平均分析法与平衡分析法。平均分析法是一种用平均数来反映经济现象的平均水平，从而探寻普遍规律的分析方法。财务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。平衡分析法则是对企业收支关系、借贷关系、生产与销售关系等对立统一关系，按平衡、协调原理所进行的比较分析。④经济数学模型分析法。这是指那些应用现代经济数学工具，如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等，建立数学模型，采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明，任何经济过程都要受到来自众多因素的影响，单靠传统的简单数据计算和人工进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步，将它们引入到经济分析中来，从而创立了经济数学模型分析法，使企业财务分析方法大大跨进了一步。