财政部会计司准则培训

现行企业会计制度规定：企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转；结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。该项规定不区分房地产开发企业和非房地产开发企业。而将于07年1月1日起实施的新企业会计准则明确规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。即企业购买或自行开发的房地产成本不包括其土地使用权。此项规定可能会降低企业的房产税支出。税法规定：房产税的计税依据是房产的计税价值（指自用房产）或房产的租金收入（指出租的房产）。在上海国家会计学院举办的新企业会计准则体系培训班的讲解中，财政部会计司制度二处处长狄恺明确表示：“新企业会计准则规定：土地使用权与地上建筑物分别入帐。对于从价计征的房产税则依据企业房产账面原值来缴纳，那么土地使用权的单独核算将减少企业的房产税支出。经协商，国家税务总局也认可依照不包括土地使用权价值的房产账面原值来计算征收房产税。”但房产税税负可以减少仅限于企业自用房产，且土地使用权与地上房产价值分开核算的情况。因为《企业会计准则应用指南（征求意见稿）》（以下简称《指南》）还规定：房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权计入所建造的房屋建筑物成本。企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当将土地使用权记入固定资产成本。《指南》还规定：对于企业改变使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其帐面价值转为投资性房地产。财政部相关准则培训人员表示：附着地上建筑物的土地使用权不可能单独出租，其租金收入应包括在房地产出租价款当中，那么对于企业出租的房产则并未减少其从租计征的房产税支出。

房产价值不包括土地价值，土地使用税按你的地段位置的单位税额*土地面积缴纳。