房产增值税会计讲解

首先要理解房产增值税的概念，房产增值税是指国家对房产的增值所收的费用。例子一：20年前你购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为：80×（1+9）／20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。例子二：征收营业税时：营业税=100万x 5%=50000元，附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。变成增值税后：增值税=100万÷（1+5%）x 5%=47619元，附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元。

作为买方一定要给两笔钱即买的价款与增值税（给增值税的意思是买方委托卖方转交给国家），作为卖方一定要收两笔，一笔是自己的收入款项，另一笔增值税（此时增值税是由买方委托卖方转交给国家，而卖方是不是如数按委托者全数上交增值税呢？也不是，卖方如果有自己的进项税发票，那么卖方先扣除进项税，差额的交给国家，即：应交增值税=销项税-进项税。）例如你卖东西是100万，你需交增值税17万，但是你会向税务局说，我以前让别人转交了10万增值税，税务机关一定让你拿出证据，这个证据就是增值税进项税抵扣联，税务机关验证无误后，只收你7万的税，这个原理就是抵扣的意思

房地产增值税，2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。

从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。

自2016年5月1日起，“营改增”（营业税改增值税）试点范围将扩大至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。在备受关注的税率方面，政策提出房地产业适用11%的税率。

土地成本能否抵扣是关键。地产行业的成本主要由土地、建安、财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等待金融服务业进行营改增后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。

如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开发商税收成本（由5.5%下降至3.78%）。

房产增值税指的是：客户在买此套房时的合同成交价，减去业主在购买此房时的交易发票价格，按照中间的增值部分征收税费，是为增值税

房屋增值税计算：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。二手房买房要交增值税，按上面我说的来收缴的。

北上广深征收增值税：未满两年也是全额征收5%的增值税。比之前的营业税，下降了0.6个百分点。满两年的144平方米一下的也是免征收，但是大于144平方米的征收盈利的5%。

二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。

比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。

参考资料：

二手房税费百度百科

增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

一、增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

二、房屋增值税计算方法：

1、增值税（约为房屋售价的5.5%，满两年免交），原业主缴纳。

2、个人所得税（房屋售价差额的20%或房价的1%，家庭唯一住房可申请免税），原业主缴纳。

3、契税（90平米以下为房价的1%、90-144平米以内为房价的1.5%、144平米以上为房价的3%，应办理相关优惠手续），买家缴纳。

4、房屋转移登记费80元，买家缴纳。

5、房屋转移登记手续费（过户费，有些地区已取消）（住宅3-4元/平米，非住宅10元/平米），买卖双方缴纳。

6、房屋专项维修基金（首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅7层以下，不配备电梯的)60元/平方米；多层住宅配备电梯的)90元/平方米；小高层、高层住宅7层以上，含7层145元/平方米。）；如果原业主已经交过，则办理转移到买家名下即可。原业主已经交过的买家可不交，否则应补缴。

7、土地收益金（房改房、安居房、经济适用房依次为1%、2%、15%，商品房不缴纳此费）。原业主缴纳

三、如果购买的是二手房，只有不满2年持有的二手房，过户才需交纳5%的增值税。

在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，中国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法。即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。

参考资料：百度百科-增值税