房地产会计成本

房地产会计中开发成本可以按照实际情况和管理需要划分以下六个项目：

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费

3、基础设施费

4、配套设施费

5、建筑安装工程费

6、开发间接费

开发成本的全部金额，在期末填列在资产负债表的存货—在产品中，办理决算后，转入库存商品核算。它们构成了可供出售房地产的成本。

基础设施的水电、道路、围墙等设施和配套设施的大门及门房、供配电、地下室防空设施均要分摊到房地产中，由购买者承担成本。

分摊时，这六个项目中，如果能直接确定是某个建设项目、建设对象的，就直接计入它的成本；如果不能直接确定，就按受益对象分摊；比如第一项土地，可以按共同对象的建筑面积分摊掉；其余可以按共同对象的建筑面积分摊。

扩展资料：

房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：

1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目以前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。

参考资料来源：百度百科-房地产开发成本

开发成本，属于成本类科目，相当于工业的生产成本，归集房地产建设期间的相关支出。月底可以有余额主营业务成本，属于损益类科目，是结转已销售房产（开发产品）的成本，月末应无余额。主营业务成本是指公司生产和销售与主营业务有关的产品或服务所必须投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本（工资）和固定资产折旧等。“主营业务成本”用于核算企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等日常活动而发生的实际成本。“主营业务成本”账户下应按照主营业务的种类设置明细账，进行明细核算。期末，应将本账户的余额转入“本年利润”账户，结转后本账户应无余额。开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。会计核算1、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。2、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。3、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

我也是新手··~我们公司把开发间接费用作为开发成本下的二级科目·~然后再设三级明细科目·~·

一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

二、开发前期准备费（前期工程费）

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

5.勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费

6.报批报建增容费

(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

(2)增容费：包括水、电、煤气增容费

7.“三通一平”费

(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

8.临时设施费

(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

三、主体建筑工程费（建安工程费）

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

主要包括：

9.基础造价包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。

11.门窗工程主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

13.户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

四、主体安装工程费（建安工程费）

14.室内水暖气电管线设备费

(1)室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水）；

(2)室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片）；

(3)室内燃气系统费；

(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋

15.室内设备及其安装费

(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

(2)电梯及其安装费；

(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；

(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。

16.弱电系统费

(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；

(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；

(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；

(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。

五、社区管网工程费（基础设施费）

17.室外给排水系统费

(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；

(2)雨污水系统费用

18.室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；

(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；

(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

21.室外智能化系统费

(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；

(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；

(4)小区门禁系统费用；

(5)电子巡更系统费用；

(6)电子公告屏费用

六、园林环境工程费（基础设施费）

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

22. 绿化建设费 包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

23. 建筑小品 雕塑、水景、环廊、假山等；

24. 道路、广场建造费 道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

25. 围墙建造费 包括永久性围墙、围栏及大门；

26. 室外照明 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

27. 室外背景音乐

28.室外零星设施儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

七、配套设施费（公共配套设施费）

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

30. 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

31. 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

32. 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

a.游泳池：土建、设备、设施；

b.业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

c.幼儿园：建造成本及配套资产购置；

d.学校：建造成本及配套资产购置；

e.球场；

f.设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；

g.车站建造费：土建、设备、各项设施。

八、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；

(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；

(7)工程保险费。

34.营销设施建造费

(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；

(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

(5)其他。

35.资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

参考资料:房地产开发成本.百度百科