房地产企业会计pdf

1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备贷：物资采购②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购——设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料——XX材料贷：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时借：开发产品贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本贷：开发产品（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发产品——出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房——在用周转房贷：开发产品——房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产贷：固定资产购建支出②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产购建支出贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支出③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产贷：实收资本累计折旧④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产——生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产——生产用固定资产贷：固定资产——未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资借：现金贷：银行存款借：应付工资贷：现金结转代扣款项借：应付工资贷：其他应收款——代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金——房产税——车船使用税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金——应交所得税实际交纳的税金借：应交税金——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款——教育费附加3、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款

房地产开发企业会计制度（1993年1月7日财政部发布）一、总说明（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。（三）企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。本制度统一规定会计科目的编号、以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门、国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章。企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。（五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。（六）本制度自1993年7月1日起执行。二、会计科目＜font size=+1＞（一）会计科目表─────┬───┬──────────顺序号│ 编号 │科目名称─────┼───┼──────────││一、资产类1│101│现金2│102│银行存款3│109│其他货币资金4│111│短期投资5│112│应收票据6│113│应收帐款7│114│坏帐准备8│115│预付帐款9│119│其他应收款10│121│物资采购11│123│采购保管费12│124│库存材料13│125│库存设备14│129│低值易耗品15│131│材料成本差异16│133│委托加工材料17│135│开发产品18│136│分期收款开发产品19│137│出租开发产品20│138│周转房21│139│待摊费用22│141│长期投资23│151│固定资产24│155│累计折旧25│156│固定资产清理26│159│固定资产购建支出27│161│无形资产28│171│递延资产29│181│待处理财产损溢││二、负债类30│201│短期借款31│202│应付票据32│203│应付帐款33│204│预收帐款34│209│其他应付款35│211│应付工资36│214│应付福利费37│221│应交税金38│223│应付利润39│229│其他应交款40│231│预提费用41│241│长期借款42│251│应付债券43│261│长期应付款││三、所有者权益类44│301│实收资本45│311│资本公积46│313│盈余公积47│321│本年利润48│322│利润分配││四、成本类49│401│开发成本50│407│开发间接费用││五、损益类51│501│经营收入52│502│经营成本53│503│销售费用54│504│经营税金及附加55│511│其他业务收入56│512│其他业务支出57│521│管理费用58│522│财务费用59│531│投资收益60│541│营业外收入61│542│营业外支出─────┴───┴──────────＜/font＞附注：企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：1．有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；2．企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；3．企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；4．采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；5．根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；6．低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；7．预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；8．企业发行不超过1年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；9．企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；10．有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、409施工间接费用”科目；11．房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经营性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；12．还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。

一般纳税人房地产会计全部账务处理 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金 从银行提取现金借：现金 贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款 贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用 贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备 贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款 贷：坏账准备借：银行存款 贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款 贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款 贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本 贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款 （7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购 贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款设备到达验收入库借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款 贷：银行存款③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款 贷：其他业务收入结转成本借：其他业务支出 贷：库存设备（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料 贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料 贷：银行存款借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用 贷：低值易耗品仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用 贷：低值易耗品借：采购保管费 贷：待摊费用（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本 贷：开发产品（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出 贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出 贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出 贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出 贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产购建支出 贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产 贷：固定资产购建支出③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产 贷：实收资本累计折旧④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款 贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出 贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。2、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本 贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款 贷：预付账款补付其余款时借：应付账款 贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款 贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资借：现金 贷：银行存款借：应付工资 贷：现金结转代扣款项借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费 贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出 贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用 贷：应交税金——房产税——车船使用税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税 贷：应交税金——应交所得税实际交纳的税金借：应交税金——XX税 贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加3、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发 贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用 贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用 贷：银行存款或应付账款一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” 6、所得税 （1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 （2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 （3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。 计算公式： 应交所得税=利润总额*所得税税率 （4）所得税税率： 一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。 7、房产税 依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 9、土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。房地产开发企业会计制度.doc